Le infiltrazioni non sono solo un danno strutturale: compromettono la vivibilità della casa e generano stress. Scopri chi è responsabile e come ottenere il giusto risarcimento.
Le infiltrazioni d’acqua sono tra i problemi più fastidiosi per chi vive in condominio. Oltre ai danni materiali, spesso impediscono di utilizzare alcune stanze della casa, creando disagi quotidiani e stress.
Ma chi è responsabile e come ottenere il risarcimento?
Una recente sentenza del Tribunale di Napoli Nord (25 gennaio 2025) fa chiarezza su questi aspetti, offrendo importanti indicazioni per i condomini che si trovano in situazioni simili.
Infiltrazioni dal terrazzo del vicino e danno non patrimoniale
La vicenda nasce dalla denuncia di un condomino che, esasperato da continue infiltrazioni e gocciolamenti provenienti dal lastrico solare del piano superiore, decide di portare in tribunale sia il condominio che la proprietaria della terrazza. Le infiltrazioni erano così gravi da rendere inutilizzabili la cucina e la camera da letto, compromettendo il normale godimento della casa.
Durante il processo, il condominio si è difeso affermando di aver già avviato un’azione legale contro la proprietaria della terrazza per mancata manutenzione. Nel frattempo, sono stati eseguiti lavori di riparazione sia sul terrazzo che nell’appartamento danneggiato. Tuttavia, rimaneva da risolvere la questione del risarcimento per il danno non patrimoniale subito dal condomino.
Il diritto al risarcimento per mancato godimento dell’immobile
Il giudice ha accolto la richiesta di risarcimento, riconoscendo che l’impossibilità di utilizzare parte della propria abitazione costituisce un danno non patrimoniale. Questo tipo di danno va oltre la semplice perdita economica: riguarda il disagio e la sofferenza causati dalla situazione, violando il diritto costituzionale a un’abitazione decorosa.
Come viene ripartito il risarcimento?
La sentenza stabilisce che il danno non patrimoniale deve essere liquidato secondo equità, seguendo i criteri dell’articolo 1126 del Codice Civile. Questo significa che:
- 2/3 del risarcimento sono a carico del condominio,
- 1/3 del risarcimento è a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare.
Questo principio è stato ribadito anche dalla Corte di Cassazione (Cass. S.U. n. 9449/2016 e n. 3239/2017), confermando la responsabilità condivisa tra il condominio e il proprietario della terrazza.
Perché il condominio è responsabile?
Anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, il condominio ha l’obbligo di garantire la corretta manutenzione delle parti comuni. L’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., deve vigilare sulla conservazione delle strutture comuni e, se necessario, convocare l’assemblea per deliberare lavori straordinari (art. 1135 c.c.).
Il proprietario del lastrico, invece, è considerato “custode” del bene (art. 2051 c.c.) e è responsabile per l’uso improprio o per la mancata manutenzione.
Il paradosso del condomino danneggiato: risarcito ma anche obbligato a pagare
Un aspetto interessante della sentenza riguarda la posizione del condomino danneggiato. Sebbene abbia diritto al risarcimento, non è esonerato dal contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni. In altre parole, partecipa comunque, per la sua quota millesimale, ai costi che il condominio deve sostenere per i lavori.
Questo principio è stato confermato anche dalla Cassazione (n. 18187/2021), che riconosce il diritto al risarcimento ma mantiene l’obbligo di contribuire alle spese condominiali.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
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Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
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nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
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Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
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Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare