Muffa, allagamenti e incuria: se il conduttore lascia l’immobile, a pagare è l’amministratore.
La solidità di un contratto di locazione si fonda in larga parte sulla qualità concreta dell’immobile e sulla sua effettiva idoneità all’uso concordato tra le parti. Quando queste condizioni vengono meno – per cause strutturali, igienico-sanitarie o ambientali – e il conduttore si trova costretto a risolvere anticipatamente il contratto, le conseguenze non si esauriscono nel rapporto locativo: possono infatti estendersi alla sfera di responsabilità di terzi, come l’amministratore condominiale, nel caso in cui l’inagibilità derivi da omessa manutenzione delle parti comuni.
Atelier inagibile: il conduttore recede e il danno ricade sull’amministratore
La sentenza n. 599/2025 del Tribunale civile di Bologna è destinata a fare scuola per la responsabilità dell’amministratore di condominio nella gestione delle parti comuni.
La vicenda ruota attorno ad un locale commerciale a piano terra, locato da anni a un artista di fama internazionale, che lo aveva adibito ad atelier.
Ma la mancanza di manutenzione delle colonne di scarico, delle fosse biologiche e dell’impianto di smaltimento delle acque ha compromesso radicalmente l’agibilità dei locali. Più volte, infatti, si sono verificati allagamenti causati da liquami fuoriusciti dal wc, annerimenti da umidità e presenza diffusa di muffa, che hanno reso l’ambiente invivibile.
Nonostante numerose segnalazioni documentate da fotografie e comunicazioni scritte, l’amministratore del tempo è rimasto inerte. Così il conduttore ha deciso di recedere anticipatamente dal contratto, lasciando sfitto l’immobile. A quel punto le proprietarie hanno citato in giudizio l’amministratore chiedendo 75.000 euro di risarcimento per il mancato guadagno (lucro cessante). Il giudice ha accolto la domanda, ma ha riconosciuto un danno ridotto a 26.000 euro, commisurato al solo periodo “congruo” per ripristinare i locali e trovare un nuovo conduttore.
Inerzia e doveri contrattuali: la colpa dell’amministratore è provata
Il Tribunale ha fondato la responsabilità dell’amministratore sul combinato disposto degli articoli 1710 e 1218 del Codice civile, ribadendo che l’amministratore agisce quale mandatario dei condomini ed è quindi tenuto ad adempiere con la diligenza del buon padre di famiglia, ovvero – secondo la più recente giurisprudenza – con diligenza professionale qualificata.
In particolare, il giudice sottolinea che: “l’amministratore di condominio risponde in via contrattuale ai sensi dell’art. 1710 c.c., in qualità di mandatario, per le conseguenze derivanti dall’omessa o tardiva manutenzione delle parti comuni”
Alcuni consigli pratici per l’amministratore di condominio
Questa pronuncia rappresenta un richiamo puntuale alla diligenza gestionale: l’amministratore è responsabile in via contrattuale per la mancata manutenzione delle parti comuni, specie quando essa determina danni economici a un singolo condomino.
È quindi fondamentale:
- rispondere con prontezza alle segnalazioni dei condomini;
- monitorare lo stato degli impianti comuni;
- documentare gli interventi programmati e realizzati.
In gioco non ci sono solo i rapporti interni al condominio, ma anche quelli con i terzi – come nel caso dei locatori – che possono rivalersi direttamente sull’amministratore inadempiente.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare