Vendita di un appartamento in condominio: obblighi dell’amministratore e diritti dei condomini

Vendita di un appartamento in condominio: obblighi dell’amministratore e diritti dei condomini

La vendita di un appartamento situato in un condominio comporta una serie di adempimenti sia per l’amministratore che per i condomini. Affinché la transizione avvenga in modo corretto è essenziale che tutte le parti coinvolte – venditore, acquirente e amministratore – rispettino i propri obblighi e diritti.

Obblighi dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale nel processo di vendita di un’unità immobiliare. Oltre a garantire la trasparenza delle informazioni relative al condominio, è tenuto a svolgere specifici adempimenti sia prima che dopo la vendita, assicurando così il rispetto della normativa vigente.

Obblighi precedenti alla vendita

Prima che la compravendita si perfezioni, l’amministratore ha il dovere di fornire informazioni chiare e dettagliate sulla posizione del condomino rispetto agli obblighi condominiali, permettendo al potenziale acquirente di valutare eventuali debiti o pendenze. Tra gli obblighi principali si annoverano:

• Consegnare la documentazione condominiale: Su richiesta del venditore, l’amministratore deve fornire la certificazione relativa alla regolarità dei pagamenti delle spese condominiali, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 9 c.c. Tale documento è fondamentale per il notaio che stipulerà l’atto di vendita.
• Fornire la dichiarazione dei debiti e crediti del condomino: L’amministratore è tenuto a comunicare l’eventuale presenza di debiti o crediti nei confronti del condominio, con particolare attenzione agli oneri accessori non ancora scaduti sia ordinari che straordinari, nonché ad indicare eventuali liti attive.

Obblighi successivi alla vendita

Dopo il passaggio di proprietà, l’amministratore deve aggiornare i registri condominiali e gestire la ripartizione delle spese, in modo da garantire una corretta attribuzione degli oneri tra venditore e acquirente. In particolare, deve:

• Ripartire le spese condominiali: L’amministratore deve ripartire le spese condominiali tra il venditore e l’acquirente secondo quanto stabilito dall’art. 63 disp. att. c.c., che prevede una responsabilità condivisa tra i due per i pagamenti relativi alle spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente alla vendita. L’acquirente è dunque obbligato a pagare le quote arretrate fino al momento dell’acquisto e può poi rivalersi sul venditore per il rimborso. Tuttavia, questa responsabilità non si estende alle spese relative agli anni precedenti, per le quali risponde esclusivamente il vecchio proprietario.

• Aggiornare il registro di anagrafe condominiale: Una volta avvenuta la vendita, il nuovo proprietario deve comunicare all’amministratore il proprio subentro. A sua volta, l’amministratore deve aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 6 c.c.

Le criticità sulla privacy

Uno degli aspetti più delicati nella gestione delle compravendite immobiliari all’interno di un condominio riguarda il trattamento dei dati personali dei proprietari e il rispetto della normativa sulla privacy.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio in relazione alla gestione del registro anagrafico condominiale, come previsto dall’articolo 1130, co. 6 c.c., occorre inoltre coordinarli con eventuali problematiche legate alla privacy.

Difatti, se è pur vero che l’amministratore deve raccogliere e aggiornare i dati dei proprietari e dei titolari di diritti reali, è altrettanto vero che l’obbligo di acquisire la copia autentica del titolo di trasferimento, così come espressamente previsto dall’art. 63, co. 5 delle disp. att. c.c., solleva problematiche di privacy, in quanto contiene dati non essenziali per la registrazione.

Il Garante della Privacy, con il provvedimento del 19 febbraio 2015, ha infatti stabilito che l’amministratore non può richiedere la copia dell’atto di compravendita né ottenerla autonomamente dai registri pubblici e deve limitarsi a raccogliere solo i dati necessari direttamente dal condomino. Inoltre, con una nota del 20 settembre 2017, il Garante ha riconosciuto come valida alternativa alla copia autentica del titolo la dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio, purché contenga le informazioni necessarie. Pertanto, l’amministratore deve assicurarsi che la gestione dei dati rispetti il GDPR, evitando il trattamento di informazioni non necessarie e privilegiando strumenti alternativi come la dichiarazione notarile per garantire il rispetto della privacy.

Diritti e doveri del nuovo condòmino

L’acquirente di un’unità immobiliare all’interno di un condominio non acquisisce solo la proprietà del bene, ma anche una serie di diritti e doveri che regolano la convivenza con gli altri condomini. È quindi fondamentale conoscere gli aspetti principali che regolano questa nuova posizione.

• Diritto di prelazione: Generalmente, i condomini non hanno diritto di prelazione sull’acquisto di un’unità immobiliare. Tuttavia, in alcuni casi (es. edifici storici o immobili con particolari vincoli), possono essere previste deroghe. La Cassazione ha ribadito a più riprese che la prelazione può essere riconosciuta solo se espressamente prevista dalla legge o dal regolamento condominiale.
• Obblighi del nuovo proprietario: Il nuovo proprietario è tenuto a rispettare il regolamento condominiale, comprese eventuali limitazioni d’uso degli spazi comuni o divieti specifici (es. affitti brevi se vietati dal regolamento).
• Responsabilità per le spese condominiali: L’acquirente risponde in solido con il venditore per i debiti condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). È opportuno precisare che tale obbligo, essendo espressamente previsto da una norma di legge, non è derogabile nemmeno con accordi tra le parti, poiché ha natura imperativa.

I nostri autori

Dott. Ivan Meo

Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale.  Fondatore del Centro Studi Arkivia.

Avv. Nicola Camporese

Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.

Antonietta Lozupone

Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.

Avv. Dario Balsamo

Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.

Avv. Roberto Rizzo

Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare