Sciogliere consensualmente la vendita prima dei cinque anni può far decadere dall’agevolazione, se non si acquista entro un anno un’altra abitazione principale
Con l’ordinanza 11 aprile 2026, n. 9143, la Cassazione, sezione tributaria, ha confermato la revoca dei benefici fruiti da una contribuente che, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, aveva restituito l’immobile alla società venditrice mediante un accordo di mutuo dissenso, senza poi acquistare entro l’anno un’altra abitazione principale.
La questione decisa dalla Cassazione
La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di liquidazione IVA emesso dopo la revoca dell’agevolazione “prima casa”. La contribuente aveva acquistato l’immobile beneficiando dell’aliquota agevolata; circa quattro anni dopo, aveva concluso con la società costruttrice un accordo risolutorio dell’originaria compravendita.
La contribuente sosteneva che il mutuo consenso aveva eliminato il contratto originario, come se l’acquisto non fosse mai avvenuto, senza produrre un autonomo effetto traslativo. La Cassazione non ha condiviso questa lettura e ha rigettato il ricorso.
La regola dei cinque anni per i benefici prima casa
Il punto di partenza è l’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 che prevede la decadenza dall’agevolazione quando l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” viene trasferito, a titolo oneroso o gratuito, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto.
Benché tale disposizione sia dettata in materia di imposta di registro, nel caso in esame, in cui l’acquisto era avvenuto da una società costruttrice ed era quindi soggetto ad IVA con aliquota agevolata del 4%,la Corte ha applicato i medesimi principi al regime IVA, stante l’identità di ratio tra le due discipline.
La decadenza può essere evitata solo se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Il riacquisto entro l’anno non attribuisce un’agevolazione nuova, ma impedisce il prodursi della decadenza da quella già fruita: nelle parole della Corte, si tratta di “un’eccezione alla regola della decadenza”, ovvero di una condizione che neutralizza la perdita del beneficio originario. Non basta, inoltre, acquistare un qualunque immobile, perché per la conservazione del beneficio occorre la destinazione effettiva del nuovo bene ad abitazione principale.
Perché il mutuo dissenso può far perdere l’agevolazione
Il punto centrale della decisione della Corte riguarda la natura del mutuo dissenso applicato a una compravendita immobiliare già perfezionata.
La Corte precisa che quando gli effetti reali del contratto si sono già prodotti, non si è davanti a una semplice cancellazione del precedente rapporto; si è invece in presenza di un diverso negozio, uguale e contrario al primo. Nella motivazione si legge che il mutuo dissenso integra un “nuovo negozio uguale e contrario a quello originario”.
Il passaggio decisivo è il seguente: se la proprietà è già passata all’acquirente, il successivo accordo con cui il bene torna al venditore originario comporta, sul piano fiscale, un nuovo trasferimento della proprietà. La Corte afferma infatti che, nei contratti a effetti reali, con l’accordo risolutorio “si opera un nuovo trasferimento della proprietà al precedente proprietario”.
Da qui la conseguenza pratica: il ritrasferimento al venditore originario, se avviene prima dei cinque anni, rientra nella disciplina del trasferimento infraquinquennale. E se non segue, entro un anno, l’acquisto di un’altra abitazione principale, i benefici prima casa vengono meno.