La prima convocazione dell’assemblea fissata in orari scomodi, anche notturni o molto mattutini, non è automaticamente illegittima
L’orario della prima convocazione: discrezionalità e limiti operativi
Nella prassi condominiale capita spesso che l’amministratore fissi la prima convocazione dell’assemblea in orari poco appetibili: tarda sera, notte, primissime ore del mattino o giorni festivi. L’obiettivo è noto: far sì che la prima riunione vada deserta e consentire lo svolgimento effettivo dell’assemblea in seconda convocazione, dove i quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art. 1136 codice civile sono più agevoli.
Questa prassi, pur molto diffusa, richiede attenzione. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile impone che l’avviso di convocazione indichi giorno, luogo, ora e ordine del giorno, ma non stabilisce una fascia oraria obbligatoria per lo svolgimento dell’assemblea. Non esiste, quindi, un divieto espresso di convocare l’assemblea in orario notturno, festivo o particolarmente scomodo.
La Cassazione, con la sentenza n. 697/2000, ha chiarito che non vi sono limiti di orario alla convocazione dell’assemblea condominiale e che la fissazione in ora notturna non è, di per sé, totalmente preclusiva della partecipazione. Lo stesso principio è stato ripreso dalla giurisprudenza di merito, secondo cui l’orario e il luogo della convocazione rientrano nella discrezionalità dell’amministratore, purché tale discrezionalità non si traduca in una lesione concreta del diritto di intervento dei condòmini.
Per l’amministratore, quindi, il punto non è chiedersi se una prima convocazione notturna sia sempre vietata. Il vero tema è un altro: quella scelta, nel caso concreto, può essere considerata ragionevole o rischia di apparire come uno strumento per ostacolare la partecipazione?
Prima convocazione “scomoda”: quando la delibera resta valida
La fissazione della prima convocazione in un orario anomalo non determina automaticamente l’invalidità delle delibere adottate successivamente in seconda convocazione. Il Tribunale di Foggia, con sentenza n. 350 del 17 febbraio 2025, ha ribadito che la scelta dell’ora e del luogo rientra nella discrezionalità dell’amministratore e che la prima convocazione collocata in un orario poco favorevole alla partecipazione risponde a una prassi largamente diffusa nella gestione condominiale.
Lo stesso orientamento è stato confermato dal Tribunale di Foggia, sentenza n. 489 del 10 marzo 2026, che ha ritenuto valida una riunione fissata alle ore 5 del mattino, valorizzando proprio la funzione pratica della prima convocazione: consentire, in assenza dei quorum più elevati, il successivo svolgimento dell’assemblea in seconda convocazione.
Questo non significa, però, che ogni scelta sia automaticamente immune da contestazioni. L’amministratore deve distinguere tra semplice disagio e impedimento sostanziale. Il disagio è l’orario scomodo, poco funzionale o poco compatibile con le abitudini dei condòmini. L’impedimento, invece, si verifica quando le condizioni concrete rendono la partecipazione di fatto impossibile o quando la convocazione appare inserita in una strategia volta a escludere alcuni condòmini dal processo deliberativo.
In altri termini, una prima convocazione alle due di notte, alle cinque del mattino o in un giorno festivo non è nulla solo per questo. Ma può diventare contestabile se, sommata ad altri elementi, dimostra una compressione effettiva del diritto di partecipazione.
Cosa deve valutare l’amministratore prima di fissare l’orario
Per evitare impugnazioni strumentali o, al contrario, contestazioni fondate, l’amministratore dovrebbe valutare alcuni profili prima di predisporre l’avviso di convocazione.
Il primo riguarda il regolamento condominiale. Se il regolamento, soprattutto se contrattuale, contiene disposizioni sugli orari, sui giorni di convocazione o sull’intervallo tra prima e seconda convocazione, l’amministratore deve rispettarle. La violazione di regole interne vincolanti può incidere sulla regolarità del procedimento assembleare. In questa prospettiva si colloca anche il richiamo al Tribunale di Aosta, sentenza n. 120 del 19 marzo 2021, relativo all’importanza del rispetto delle previsioni regolamentari sull’intervallo tra le convocazioni.
Il secondo profilo riguarda la composizione del condominio. In un edificio con molti proprietari residenti altrove, persone anziane, soggetti con difficoltà di spostamento o condòmini che abitano in comuni diversi, una convocazione in orari estremamente penalizzanti può aumentare il rischio di contestazioni.
Il terzo profilo riguarda il luogo della riunione. Un orario scomodo, combinato con un luogo distante o poco accessibile, può essere valutato in modo diverso rispetto a una convocazione presso lo studio dell’amministratore, in un locale condominiale o in uno spazio facilmente raggiungibile.
Il quarto profilo riguarda la concreta possibilità di delega. Se i condòmini hanno avuto piena possibilità di farsi rappresentare, la contestazione fondata solo sull’orario appare più debole. Diverso è il caso in cui l’organizzazione complessiva della riunione renda difficoltoso anche l’esercizio della rappresentanza.
Quando l’orario può diventare un vizio della delibera
Il condòmino che intende impugnare una delibera non può limitarsi ad affermare che la prima convocazione era fissata in un orario assurdo, notturno o disagevole. Deve dimostrare che quella scelta ha inciso concretamente sul suo diritto di partecipare o, più in generale, sulla possibilità effettiva dei condòmini di intervenire.
L’onere della prova è quindi decisivo. Non basta il fastidio personale o la scarsa opportunità della scelta. Occorrono elementi oggettivi: ad esempio una convocazione in un luogo irraggiungibile, in un orario incompatibile con qualsiasi ragionevole partecipazione, in violazione del regolamento o nell’ambito di una condotta complessiva diretta a marginalizzare alcuni proprietari.