Necessario possedere tutti i requisiti previsti dalla legge. La loro mancanza può determinare la nullità della delibera, del contratto di amministrazione e del diritto al compenso.
I requisiti non sono una formalità da verificare dopo la nomina
L’assemblea condominiale può scegliere liberamente il soggetto al quale affidare la gestione dell’edificio, ma non può derogare alle condizioni stabilite dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma richiede che l’amministratore goda dei diritti civili, non abbia riportato determinate condanne penali, non sia sottoposto a misure di prevenzione definitive, non sia interdetto o inabilitato e non risulti iscritto nell’elenco dei protesti cambiari. Per chi esercita professionalmente l’attività sono inoltre necessari il diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequenza di un corso iniziale e lo svolgimento della formazione periodica. Il decreto ministeriale 13 agosto 2014, n. 140 prevede, in particolare, almeno 72 ore di formazione iniziale e un aggiornamento annuale di almeno 15 ore.
La disciplina contiene però una distinzione che continua a suscitare perplessità. L’amministratore scelto tra i condòmini dello stabile non è tenuto a possedere il diploma né a rispettare gli obblighi di formazione iniziale e periodica. La complessità dell’incarico, tuttavia, non diminuisce quando la gestione viene affidata a un proprietario interno. Bilanci, adempimenti fiscali, sicurezza, lavori straordinari, privacy e contenzioso richiedono competenze tecniche e giuridiche indipendentemente dalla provenienza dell’amministratore. Quando l’incarico è affidato a una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti concretamente incaricati di gestire i condomìni.
Per questa ragione, la verifica non dovrebbe essere rimandata a un momento successivo. Prima della votazione è opportuno acquisire la documentazione relativa al candidato e riportare nel verbale che l’assemblea ha preso atto del possesso dei requisiti. Per l’amministratore professionale, dichiarare in modo trasparente la propria posizione e documentare la formazione svolta non rappresenta soltanto un adempimento burocratico. È un elemento essenziale del rapporto fiduciario con il condominio e uno strumento di tutela rispetto a future contestazioni.
La mancanza originaria dei requisiti rende nulla la delibera
Il problema diventa particolarmente serio quando, dopo la nomina, si scopre che l’amministratore non possedeva fin dall’inizio uno dei requisiti richiesti. In questo caso non viene in discussione il modo in cui l’incarico è stato svolto, ma la stessa capacità del soggetto di assumerlo validamente.
Sul punto è intervenuta la Corte di cassazione, sentenza 31 ottobre 2024, n. 28195, affermando che la deliberazione con cui l’assemblea nomina un amministratore privo dei requisiti di professionalità e onorabilità previsti dall’articolo 71-bis è nulla per contrasto con una norma imperativa. Tali condizioni, infatti, non tutelano soltanto gli interessi economici dei singoli condòmini, ma rispondono a esigenze generali di affidabilità e correttezza nella gestione degli edifici.
Il consenso dell’assemblea non può quindi sanare la mancanza dei requisiti. Anche una nomina approvata all’unanimità resta viziata se il soggetto designato non era legittimato a ricoprire l’incarico. La volontà dei condòmini incontra un limite esterno, perché non è possibile derogare a una disposizione imperativa attraverso una decisione assembleare.
La qualificazione del vizio come nullità produce conseguenze importanti anche sul piano processuale. Il termine di 30 giorni previsto dall’articolo 1137 del codice civile riguarda le deliberazioni annullabili e non si applica alle decisioni nulle. La delibera può quindi essere contestata anche dopo la scadenza di quel termine da chi abbia un concreto interesse ad agire. Il principio è coerente con quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione, sentenza 14 aprile 2021, n. 9839, secondo cui sono nulle, tra le altre, le deliberazioni aventi un contenuto contrario a norme imperative.
L’assenza di un termine di decadenza non significa, tuttavia, che sia opportuno attendere. Più a lungo prosegue la gestione, maggiori sono le difficoltà operative. Nel frattempo, l’amministratore può avere stipulato contratti, effettuato pagamenti, convocato assemblee, predisposto rendiconti o avviato lavori. La contestazione tardiva rischia quindi di coinvolgere una pluralità di atti e rapporti giuridici, rendendo più complessa la ricostruzione delle responsabilità.
Nomina nulla, contratto inefficace e compenso a rischio
La nullità non colpisce soltanto la delibera assembleare. Secondo l’impostazione della Corte di cassazione, il vizio investe anche il contratto di amministrazione stipulato con il soggetto privo dei requisiti. La conseguenza più immediata riguarda il compenso: l’amministratore non può fondare la propria richiesta di pagamento su un rapporto contrattuale nullo. Si tratta di un effetto particolarmente rilevante per chi svolge professionalmente l’attività. Aver eseguito materialmente gli adempimenti, convocato le assemblee o predisposto i bilanci non è sufficiente a rendere valido un incarico assunto in assenza delle condizioni richieste dalla legge. L’amministratore potrebbe eventualmente tentare di ottenere un indennizzo attraverso l’azione di arricchimento senza causa prevista dall’articolo 2041 del codice civile, dimostrando che il condominio ha conseguito un’utilità effettiva dalla gestione. Questa possibilità, però, non equivale al diritto di ricevere il compenso pattuito. Richiede presupposti autonomi e una prova specifica del vantaggio ottenuto dal condominio.