La richiesta di installare una colonnina di ricarica nel garage privato non può essere trattata come una normale autorizzazione condominiale. L’amministratore deve verificare progetto, percorso dei cavi, impatto sulle parti comuni e sicurezza antincendio, distinguendo però i controlli legittimi da un vero e proprio potere di veto, che nella maggior parte dei casi non gli appartiene.
La diffusione delle auto elettriche sta trasformando le autorimesse condominiali in uno dei nuovi terreni operativi dell’amministrazione immobiliare. Sempre più spesso il proprietario di un box comunica di voler installare una wallbox e l’amministratore si trova a dover decidere come gestire la richiesta.
Per l’amministratore, quindi, la questione non è stabilire se essere favorevole o contrario alla mobilità elettrica. Il suo compito è molto più concreto: verificare che l’intervento sia conforme, tutelare le parti comuni e la sicurezza dell’edificio e impedire che una legittima attività di controllo si trasformi in un divieto privo di fondamento normativo.
Wallbox nel box privato
Il primo passaggio consiste nel distinguere l’opera realizzata interamente nella proprietà esclusiva da quella che coinvolge anche elementi comuni.
Quando la wallbox viene installata all’interno di un box di proprietà esclusiva ed è alimentata mediante una linea privata, il riferimento principale è l’articolo 1122 del Codice civile.
Il condomino può eseguire opere nella propria unità immobiliare purché non rechino danno alle parti comuni e non determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. La stessa disposizione prevede che dell’intervento sia data preventiva notizia all’amministratore, il quale ne riferisce all’assemblea.
È proprio su questo passaggio che occorre evitare un equivoco frequente: comunicare l’intervento non significa chiedere all’amministratore un’autorizzazione discrezionale.
Ricevuta la comunicazione, l’amministratore può e deve acquisire gli elementi necessari per comprendere caratteristiche e impatto dell’opera. Potrà quindi chiedere, a seconda del caso:
- relazione o documentazione tecnica dell’installatore;
- schema dell’impianto;
- indicazione della potenza prevista;
- individuazione del contatore dal quale sarà alimentata la wallbox;
- percorso dei cavi;
- caratteristiche delle protezioni elettriche;
- eventuale interferenza con muri, cavedi, solai o altre parti comuni;
- dichiarazione di conformità dell’impianto una volta ultimati i lavori.
Diverso sarebbe pretendere un’autorizzazione preventiva dell’amministratore semplicemente perché l’impianto serve a ricaricare un veicolo elettrico.
Gli articoli 1130 e 1133 del Codice civile attribuiscono all’amministratore poteri funzionali alla gestione del condominio: esecuzione delle deliberazioni, osservanza del regolamento, disciplina dell’uso delle cose comuni e adozione dei provvedimenti rientranti nelle proprie attribuzioni.
Non gli attribuiscono, invece, un generale potere autorizzatorio sulle modalità con cui il proprietario utilizza la propria unità immobiliare.
Resta naturalmente necessario verificare anche il regolamento condominiale di natura contrattuale. Eventuali limitazioni ai diritti sulle proprietà esclusive devono però risultare in modo sufficientemente chiaro e non possono essere ricavate estensivamente da clausole generiche.
Quando l’amministratore può fermare i lavori
Escludere un potere generale di veto non significa ridurre l’amministratore a semplice destinatario della comunicazione.
Quando emerge un rischio concreto per le parti comuni o per la sicurezza dell’edificio, l’intervento dell’amministratore diventa non soltanto possibile, ma necessario.
Il problema deve però essere specifico e documentabile.
Si pensi al cavo installato senza adeguata protezione lungo il corsello dell’autorimessa, alla perforazione di elementi che assicurano la compartimentazione antincendio, all’allacciamento non autorizzato a un impianto comune oppure a una situazione nella quale un tecnico accerti l’inadeguatezza dell’impianto elettrico interessato.
In casi di questo tipo l’amministratore può chiedere chiarimenti, prescrivere l’acquisizione della documentazione tecnica e, in presenza di un pericolo effettivo, domandare la sospensione dell’intervento fino alla sua eliminazione.
Molto diversa sarebbe una comunicazione del tipo: “nel condominio non sono ammesse auto elettriche” oppure “è vietata l’installazione di wallbox nelle autorimesse”.
Un provvedimento generalizzato di questo tipo rischierebbe di oltrepassare le attribuzioni amministrative.
Sul punto assume rilievo anche Corte di cassazione, sezione seconda, 22 giugno 2011, n. 13689, secondo cui i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito delle proprie attribuzioni sono obbligatori per i condomini, fermo restando il diritto dell’interessato di contestarli anche davanti all’autorità giudiziaria.
Per l’amministratore la conseguenza pratica è importante: ogni prescrizione dovrebbe essere accompagnata dall’indicazione della norma, della disposizione regolamentare o della concreta esigenza tecnica che la giustifica.
Una motivazione tecnica protegge il condominio. Un divieto generico, al contrario, espone più facilmente il provvedimento a contestazioni.
Se i cavi attraversano parti comuni cambia la procedura
Nella maggior parte degli edifici il problema più delicato nasce quando il contatore e il box non sono collegabili senza utilizzare parti comuni.
Il nuovo impianto può richiedere il passaggio attraverso muri, cavedi, soffitti del corsello, locali tecnici o altre strutture condominiali.
Entra allora in gioco l’articolo 1102 del Codice civile, secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Per l’amministratore il parametro da applicare non è quindi la semplice presenza del cavo sulla parte comune.
Occorre verificare come quella parte viene utilizzata.
Il tracciato dovrà essere progettato in maniera ordinata, non dovrà compromettere la funzione del bene comune e dovrà possibilmente lasciare agli altri condomini la possibilità di effettuare analoghe installazioni in futuro.
Alla disciplina codicistica si aggiunge l’articolo 17-quinquies del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, espressamente dedicato alla semplificazione dell’attività edilizia e al diritto ai punti di ricarica.
La disposizione assume particolare importanza quando per realizzare l’infrastruttura siano necessarie opere sulle parti comuni.
In queste situazioni la richiesta deve essere sottoposta all’assemblea secondo il procedimento previsto dalla norma. Se il condominio rifiuta di assumere la deliberazione oppure non decide entro tre mesi dalla richiesta scritta, l’interessato può provvedere all’installazione a proprie spese, nel rispetto dei limiti previsti dalla disciplina condominiale.
L’amministratore deve quindi evitare che l’inerzia assembleare diventi uno strumento per bloccare indefinitamente l’intervento.
Ricevuta una richiesta sufficientemente documentata che coinvolga le parti comuni, è opportuno predisporre rapidamente l’istruttoria e portare la questione all’esame dell’assemblea. Anche in questo caso, tuttavia, l’assemblea non dispone di un potere illimitato.
Il caso è differente da quello della wallbox collocata all’interno di un box privato, ma offre all’amministratore un’indicazione utile: la regolamentazione condominiale non può arrivare, senza adeguata giustificazione, a neutralizzare concretamente l’utilizzo di un impianto legittimamente realizzato.
Autorimesse e prevenzione incendi
La sicurezza è probabilmente il profilo che genera le maggiori preoccupazioni negli amministratori.
È anche il terreno nel quale occorre evitare soluzioni improvvisate. L’installazione deve essere effettuata da un’impresa abilitata nel rispetto del decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37 e della regola dell’arte, oltre che delle norme tecniche applicabili.
Nel testo originario sono richiamate, tra le altre, la norma CEI 64-8, sezione 722, e le serie CEI EN 61851 e CEI EN 62196.
Di particolare interesse per la gestione condominiale sono inoltre le linee guida dei Vigili del fuoco per l’installazione delle infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici.
Le infrastrutture di ricarica non costituiscono autonomamente un’attività assoggettata ai controlli di prevenzione incendi. Il quadro cambia però quando vengono installate all’interno di un’autorimessa che rientra già tra le attività sottoposte a tale disciplina.
In particolare, il tema interessa le autorimesse di superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati.
È in queste situazioni che l’amministratore dovrebbe evitare valutazioni tecniche autonome e coinvolgere il professionista che segue la prevenzione incendi dell’edificio.
Dovranno essere verificati, tra gli altri aspetti, il percorso delle linee, il sezionamento di emergenza, le modalità di ricarica, le protezioni, la segnaletica e l’eventuale interferenza con compartimentazioni e vie di esodo.
La distinzione operativa è essenziale. Il condominio può intervenire quando l’installazione compromette una compartimentazione, interferisce con un impianto comune o modifica condizioni rilevanti ai fini della sicurezza antincendio.
Non è invece sufficiente sostenere genericamente che una batteria elettrica “potrebbe prendere fuoco”.