La presenza di blatte, roditori non è solo un problema di decoro: per l’amministratore diventa una questione di corretta gestione delle parti comuni
Il problema delle infestazioni non è solo “igienico”
Blatte nelle cantine, topi nei locali tecnici, zanzare nei cortili, formiche nei vani comuni o infestazioni provenienti dalla rete fognaria sono situazioni che l’amministratore di condominio non può trattare come semplici disagi occasionali. Quando il fenomeno interessa le parti comuni dell’edificio, il tema entra direttamente nell’area delle sue attribuzioni gestorie.
L’amministratore, infatti, è tenuto a conservare e mantenere in condizioni di sicurezza, decoro e igiene i beni comuni. In questa prospettiva, gli interventi di disinfestazione, derattizzazione e disinfezione delle aree condominiali rientrano tra le attività ordinarie di prevenzione e conservazione dell’edificio.
Il riferimento operativo è l’art. 1130 codice civile, che impone all’amministratore di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. La disinfestazione dei garage, delle cantine, dei cortili, dei vani scala, dei locali tecnici, dei pozzetti e degli ambienti condominiali non è quindi un’attività meramente facoltativa, ma una misura che può diventare necessaria per evitare il peggioramento della situazione e possibili contestazioni da parte dei condòmini.
Quando l’amministratore può intervenire direttamente
L’amministratore può attivarsi direttamente quando l’intervento riguarda le parti comuni e presenta carattere ordinario, programmato o urgente. È il caso, ad esempio, della derattizzazione periodica delle aree condominiali, della disinfestazione annuale dei locali comuni o dell’intervento straordinario reso necessario dalla segnalazione di un’infestazione in atto.
Se la presenza di blatte, topi o altri infestanti viene riscontrata in ambienti comuni, l’amministratore deve muoversi con tempestività. In questi casi non è prudente attendere passivamente la successiva assemblea, soprattutto quando l’infestazione può propagarsi o compromettere l’igiene dell’edificio.
La buona prassi gestionale richiede di acquisire un preventivo, incaricare un’impresa qualificata, documentare l’urgenza dell’intervento e informare i condòmini sulle modalità operative. Quando l’intervento è programmabile e non urgente, è invece opportuno inserirlo nel piano ordinario di manutenzione e sottoporlo all’assemblea nell’ambito del preventivo annuale.
Sul piano contabile, le spese per la disinfestazione delle parti comuni vanno ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo diversa previsione del regolamento condominiale o diversa incidenza dell’intervento su beni destinati all’uso separato di alcuni partecipanti.
La scelta dell’impresa: attenzione ai requisiti professionali
Un profilo spesso sottovalutato riguarda la scelta della ditta incaricata. La legge 25 gennaio 1994, n. 82 non introduce un obbligo generalizzato per ogni condominio di effettuare la derattizzazione, ma disciplina i requisiti tecnico-professionali delle imprese che svolgono attività di pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione.
Per l’amministratore il punto centrale è quindi la diligenza nella selezione dell’operatore economico. Affidare l’intervento a un’impresa priva dei requisiti può esporre il condominio a criticità operative e l’amministratore a contestazioni sulla corretta gestione dell’incarico.
Prima di conferire l’incarico è consigliabile acquisire la visura camerale aggiornata della ditta, verificando che l’impresa risulti abilitata per la specifica attività da svolgere. Non basta, quindi, un generico servizio di pulizia se l’intervento richiesto riguarda disinfestazione, derattizzazione o sanificazione.
È opportuno conservare nel fascicolo condominiale il preventivo, la visura camerale, la scheda tecnica dei prodotti utilizzati, il piano di intervento, le eventuali certificazioni rilasciate a fine servizio e le comunicazioni inviate ai condòmini.
Avvisi ai condòmini e gestione operativa dell’intervento
La comunicazione preventiva è un passaggio essenziale. L’amministratore deve avvisare i condòmini con congruo anticipo, indicando il giorno, l’orario, le aree interessate e le eventuali cautele da adottare.
L’avviso assume particolare importanza quando l’intervento riguarda cortili, garage, cantine, locali pattumiera, vani tecnici, aree verdi, pozzetti, reti fognarie o fosse biologiche. In questi casi i condòmini devono sapere se l’accesso ad alcune zone sarà temporaneamente limitato, se occorre evitare la presenza di animali domestici o se vi sono prescrizioni specifiche indicate dalla ditta incaricata.
Per gli amministratori è utile adottare una procedura standard: segnalazione del problema, sopralluogo della ditta, preventivo, incarico, comunicazione ai condòmini, esecuzione dell’intervento e conservazione della documentazione. Questo riduce il rischio di contestazioni e dimostra la correttezza della gestione.
Il limite: l’assemblea non può imporre la disinfestazione dentro gli appartamenti
Il punto più delicato riguarda le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Se l’infestazione interessa un appartamento, un box privato, una cantina di proprietà esclusiva o altro spazio non comune, l’amministratore e l’assemblea non possono imporre automaticamente l’accesso e l’intervento all’interno della proprietà privata.
La regola è netta: l’assemblea può deliberare interventi sulle parti comuni, ma non può disporre lavori o trattamenti all’interno delle singole unità immobiliari senza il consenso dei proprietari interessati.
Il principio è stato affermato anche dal Tribunale di Roma, sentenza n. 202 dell’8 gennaio 2016, richiamata nel testo di partenza: l’assemblea non può approvare un intervento di disinfestazione all’interno delle singole proprietà esclusive senza il consenso unanime dei condòmini coinvolti. Nel caso esaminato, l’intervento riguardava un’infestazione da blatte e la ditta incaricata riteneva necessario operare anche negli appartamenti. La delibera è stata dichiarata nulla perché l’assemblea aveva oltrepassato i propri poteri, incidendo sul diritto di proprietà esclusiva.
Per l’amministratore questo significa che, anche quando la soluzione tecnica più efficace richiederebbe un trattamento coordinato tra parti comuni e unità private, non è possibile imporre l’intervento all’interno degli appartamenti. Serve il consenso dei proprietari, salvo diverso provvedimento dell’autorità pubblica o specifica previsione normativa.
Come deve comportarsi l’amministratore se l’infestazione parte da una proprietà privata
Se l’infestazione sembra provenire da una proprietà esclusiva, l’amministratore deve agire con equilibrio. Non può sostituirsi al proprietario, ma non può neppure ignorare il problema se questo produce effetti sulle parti comuni o sulle altre unità immobiliari.
In questi casi è opportuno inviare una comunicazione formale al condòmino interessato, chiedendo di adottare tempestivamente gli interventi necessari. Se il problema persiste, l’amministratore può informare l’assemblea, acquisire una relazione tecnica e, nei casi più gravi, valutare la segnalazione agli organi competenti, come ASL o autorità comunale, soprattutto quando vi siano profili igienico-sanitari rilevanti.
Resta fermo che l’accesso coattivo alla proprietà privata non può essere disposto dall’amministratore. L’intervento forzoso richiede un titolo giuridico idoneo, come un provvedimento dell’autorità competente.