Cappotto termico e rapporti di vicinato: quando si possono ridurre le distanze edilizie?

 

La legge in materia di efficientamento energetico consente di derogare alle distanze minime, ma a determinate condizioni. Vediamo quali.

 

 

Le distanze minime tra gli edifici sono stabilite dal codice civile, e non possono essere derogate. Regioni e comuni possono prevedere distanze minime diverse, ma comunque non inferiori a quelle previste dal codice civile. Tuttavia, l’esigenza di favorire gli interventi di efficientamento energetico degli edifici già esistenti ha spinto il legislatore a introdurre la possibilità di deroga alle distanze minime previste dalla normativa locale.
La realizzazione di cappotti termici rientra senz’altro tra questi interventi in deroga; si tratta infatti di interventi diretti a migliorare l’efficienza energetica delle nostre case, che però possono generare controversie in contesti condominiali o tra confinanti, proprio a causa del (mancato) rispetto delle distanze tra edifici.

Cosa dice la legge

 

La possibilità di deroga alle distanze legali tra edifici quando si posa il cappotto termico è prevista da tempo dall’articolo 14, comma 7 del D.lgs. n. 102/2014, come modificato dal d.lgs. n. 73/2020 (Decreto Efficienza Energetica).
Nello specifico, la disposizione prevede che, in caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal d.lgs. 19/08/2005, n. 192 non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.

Entro tali limiti – prosegue la norma – nell’ambito delle procedure di rilascio dei titoli abitativi richiesti dal Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) è permesso derogare, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici.

 

Quando si può realizzare il cappotto termico in deroga alle distanze tra edifici

 

In base a tale disposizione, dunque, per realizzare un cappotto termico in deroga alle distanze minime vanno rispettare le seguenti condizioni:

• Occorre garantire una riduzione di almeno il 10 % dei limiti di trasmittanza previsti dal Dlgs 192/2005 e s.m.i. delle superfici opache (muri e coperture);
• Tale riduzione deve essere dimostrata e certificata secondo le modalità previste dallo stesso decreto legislativo 192/2005;
• La deroga può essere applicata solo per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, ma non di nuova costruzione (tuttavia, alcuni regolamenti locali estendo la deroga anche agli edifici di nuova costruzione);
• In ogni caso, vanno sempre rispettate le distanze tra edifici previste dal Codice civile (artt. 873, 874, 875 e 877).
  

 

Cosa dice la giurisprudenza?

 

Tra le numerose sentenze in argomento, possiamo richiamare quella del Consiglio di Stato n. 6764 dell’11 luglio 2023, riguardante, appunto, l’installazione di un cappotto termico, nell’ambito di un intervento di risanamento energetico di edificio privato. I proprietari confinanti chiedevano al Comune l’annullamento del permesso di costruire rilasciato ai loro vicini. A loro dire, il cappotto termico aveva aumentato lo spessore complessivo dell’edificio di 12 cm, con conseguente, illegittima, riduzione delle distanze legali previste dalla normativa locale. 

Tesi, però, smentita dal Consiglio di Stato. È vero che la legge regionale, nel caso di specie, era inefficace in quanto dichiarata incostituzionale dalla Consulta. Tuttavia, i giudici hanno ritenuto regolare il cappotto in quanto l’opera realizzata soddisfa i requisiti di trasmittanza richiesti e, pertanto, consente di applicare le deroghe alle distanze previste dal citato art. 14, comma 7, D.Lgs. 102/2014. 

 

Modifiche delle distanze e aumento di cubatura

 

Un altro caso interessante è quello deciso dal TAR Lazio con la sentenza n. 17984 del 17/10/2024 

La controversia riguardava un’ordinanza di demolizione, con la quale il Comune ordinava la rimozione di opere ritenute abusive su un immobile di proprietà della ricorrente. Tra altri abusi riscontrati, i tecnici comunali, evidenziavano che i lavori di rivestimento in pietra locale delle facciate, oltre alla modifica della lunghezza dei prospetti, dovuta all’ispessimento del fabbricato, avevano modificato le distanze dai confini stabilite nel progetto originale.

La proprietaria dell’edificio di era opposta all’ordinanza, sostenendo che l’intervento edilizio era volto a migliorare l’isolamento energetico dell’immobile tramite un cappotto termico. Pertanto, l’aumento dello spessore dell’edificio – e la conseguente riduzione delle distanze legali – rientrava nelle deroghe consentite dalla legge.

In questo caso, i giudici hanno dato torto ai proprietari perché l’opera realizzata non può essere considerato un semplice “cappotto termico”, ma un intervento sostanziale che altera la conformazione dell’immobile. Una modifica che ha determinato un incremento di cubatura, che non può essere considerato intervento di efficientamento energetico. Pertanto, non si può derogare alle distanze tra edifici ai sensi del citato art. 14, comma 7, del D.Lgs. 102/2014.