Per i condomìni di maggiore dimensione si apre così una strada più realistica verso impianti centralizzati per riscaldamento e climatizzazione
Il nuovo assetto amministrativo
Il decreto del MASE 2 aprile 2026, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 15 aprile, non si limita ad aggiornare il DM 30 settembre 2022, ma si inserisce nel più ampio riassetto normativo delle autorizzazioni in materia di fonti rinnovabili. Il provvedimento adegua infatti la disciplina delle piccole utilizzazioni locali di calore geotermico al d.lgs. 190/2024, come modificato dal d.lgs. 178/2025, confermando che il proprio ambito di applicazione riguarda gli impianti che scambiano esclusivamente energia termica con il terreno, senza prelievi o immissioni di fluidi nel sottosuolo. In questa cornice, il focus resta dunque sulle sonde geotermiche a circuito chiuso, mentre per i sistemi a circuito aperto si dovrà attendere un successivo intervento ministeriale. Il dato più rilevante, per il settore condominiale, è che attività libera e procedura abilitativa semplificata iniziano a consolidarsi come modelli ordinari di gestione amministrativa degli impianti geotermici al servizio degli edifici esistenti.
La PAS si estende agli impianti di taglia condominiale medio-grande
Il cuore della riforma sta nell’ampliamento delle soglie per l’accesso alla PAS. Il decreto recepisce infatti la modifica introdotta dal d.lgs. 178/2025 all’allegato B del d.lgs. 190/2024, includendo nella procedura semplificata le installazioni con sonde geotermiche a circuito chiuso aventi potenza termica complessiva superiore a 50 kW e inferiore a 500 kW, con profondità non superiore a 3 metri per quelle orizzontali e a 250 metri per quelle verticali. Si tratta di una novità di rilievo, perché il precedente assetto risultava in concreto calibrato soprattutto su edifici di minori dimensioni o su applicazioni energetiche più contenute. Con il nuovo decreto, invece, la semplificazione intercetta in modo molto più aderente il fabbisogno energetico dei grandi condomìni, dei supercondomìni e degli edifici residenziali plurifamiliari con impianti centralizzati, aprendo spazi operativi prima molto più ristretti.
Le condizioni tecniche e il nodo della governance condominiale
La semplificazione, però, non equivale a liberalizzazione piena. La realizzazione delle sonde geotermiche in attività libera o mediante PAS è ammessa soltanto se l’intervento è al servizio di edifici già esistenti e non comporta modifiche di destinazione d’uso, opere sulle parti strutturali, aumento del numero delle unità immobiliari o incremento dei parametri urbanistici. Sul piano tecnico, inoltre, per gli impianti a circuito chiuso con potenza superiore a 50 kW e inferiore a 500 kW, la progettazione richiede la determinazione dei parametri termici del sottosuolo mediante TRT oppure attraverso una adeguata campagna di indagini geologiche e termiche.
Sul piano condominiale resta poi centrale il tema dell’utilizzo del sottosuolo e delle parti comuni: nella generalità dei casi, l’intervento dovrà essere ricondotto alla disciplina delle innovazioni ex art. 1120 c.c., con tutto ciò che ne consegue in termini di delibera assembleare, valutazione tecnica, riparto delle responsabilità e gestione dell’opera. In altri termini, il decreto rende più snello il procedimento pubblico, ma non sostituisce il necessario presidio assembleare e gestorio che, nei grandi condomìni, resta decisivo per trasformare la geotermia in un’opzione davvero praticabile.
