Gestione di B&B in condominio: tutto quello che devi sapere per rispettare le regole

Gestione di B&B in condominio: tutto quello che devi sapere per rispettare le regole

L’apertura di un bed & breakfast tra vincoli legali, delibere assembleari e il rischio di conflitti tra vicini.

Il numero di proprietari che decidono di adibire i propri immobili ad attività di tipo ricettivo (B&B, case-vacanza, affitti brevi, alberghi diffusi) è in costante crescita. L’aumento di queste attività è certificato, non soltanto nelle grandi città, ma anche nelle località turistiche medio-piccole, favorito anche dalle moderne tecnologie, come testimonia il successo di piattaforme come Airbnb.
Quando i locali da destinare ad attività ricettive sono collocati all’interno di edifici condominiali, l’ostacolo maggiore è rappresentato dai conflitti che possono sorgere tra i condòmini. Il regolare uso delle parti e degli spazi comuni, la tutela della quiete domestica, la riservatezza: sono questi alcuni degli aspetti che possono essere alterati dal viavai continuo di turisti e clienti nel condominio; senza dimenticare la questione legata alla sicurezza.  In questo contributo concentriamo l’attenzione su alcune delle principali questioni condominiali che riguardano una delle attività ricettive più diffuse: il bed & breakfast.

Quando si può B&B in condominio?

Diciamo subito che questo tipo di attività, di per sé, non è vietata. In termini generali, è consentita anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, perché attiene all’uso e al godimento della proprietà esclusive.  Ricordiamo che l’assemblea di condominio non può intervenire in vicende che riguardano l’uso e il godimento delle proprietà esclusive; almeno fino a quando ciò non vada a pregiudicare i diritti degli altri condòmini sulle parti comuni.

Tutela degli altri condomini

In effetti, di per sé l’apertura di un B&B non contrasta, di regola, con l’art. 1122 c.c., che vieta al singolo condominio di eseguire, nella sua proprietà, opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Tuttavia, la presenza di un B&B può certamente incidere su sicurezza e decoro, oltre che sui normali rapporti di vicinato tra condomini. Per capire quanto si superano i limiti consentiti, occorre fare una valutazione caso per caso, così da poter accertare se l’attività – seppur non espressamente vietata dal regolamento – violi le regole condominiali dettate dal codice civile e dal regolamento di condominio (Trib. Roma 07/10/2016, n. 18557).

Vanno quindi valutate, ad esempio:

• la presenza di eventuali danni alle parti comuni condominiali provocati dall’attività;
• la presenza di immissioni rumorose intollerabili;
• limitazioni o pregiudizio dei diritti degli altri condòmini su beni o spazi comuni;
• pregiudizi alla sicurezza ed alla privacy.

Capita spesso che l’attività ricettiva venga svolta da una società o impresa titolare utilizzando appartamenti presi affitto all’interno di edifici condominiali. In questo caso, il proprietario delle unità immobiliari rimane comunque responsabile nei confronti degli altri condomini per eventuali violazione delle “regole condominiali” (Trib. Roma, 14/03/2018, n. 5351).

Divieti previsti nel regolamento di condominio

Se è vero che il B&B in condominio è, di regola, consentito senza alcuna particolare autorizzazione da parte del Condominio, occorre dire che molti regolamenti condominiali prevedono limitazioni o divieti relativi proprio all’esercizio di attività ricettive. 

Che validità hanno queste clausole? 

Innanzitutto, tali divieti, per essere validamente opponibili ai singoli proprietari, devono essere previsti in un regolamento (o, meglio, da clausole del regolamento) di natura contrattuale, cioè accettato e/o sottoscritto da tutti i condomini. Solo con l’accordo di tutti i proprietari, infatti, è possibile restringere i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o comuni, destinate ad avere effetti (con la registrazione del regolamento nei registri immobiliari) anche per i futuri acquirenti (Trib. Roma, 13/06/2019, n. 12487).

Queste clausole, inoltre, incidendo sul libero esercizio della proprietà esclusiva, eventuali divieti e/o limitazioni contenuti nel regolamento non possono essere interpretati in via estensiva o analogia o comunque in maniera diversa dal loro significato letterale (Cass. civile, n. 21307/2016).

È importante quindi distinguere le diverse attività ricettive esercitabili in condominio, per capire se rientrano tra quelle vietate dal regolamento di condominio. Se, ad esempio, il regolamento vieta attività incompatibili con l’uso abitativo dell’immobile, allora l’assemblea potrebbe opporsi all’apertura di un B&B, che rientra tra le attività commerciali (Cass. Civ. 07/10/2020, n. 21562). 

Spese condominiali più alte per chi apre un B&B

Il regolamento condominiale può prevedere anche un aumento delle spese a carico del singolo condomino, per compensare la maggiore usura delle parti comuni dovuta agli ospiti del B&B 

Il condomino che trasforma il proprio appartamento in un B&B può essere infatti obbligato a pagare una quota maggiorata di spese condominiali, giustificata dall’utilizzo più intenso delle parti comuni da parte degli ospiti del B&B (come scale, ascensore, l’androne, ecc.) che può essere, appunto compensato con un aumento delle spese condominiali dovute, a prescindere dalle quote determinate in base ai millesimi di proprietà (Trib. Roma, 24/01/2024, n. 1271).

I nostri autori

Dott. Ivan Meo

Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale.  Fondatore del Centro Studi Arkivia.

Avv. Nicola Camporese

Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.

Antonietta Lozupone

Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.

Avv. Dario Balsamo

Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.

Avv. Roberto Rizzo

Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare