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Passaggio di proprietà in condominio: può bastare una e-mail per Informare l’amministratore?

passaggio di proprietà di una casa

La normativa condominiale italiana, in particolare l’art. 1130, n. 6, del codice civile, impone all’amministratore l’obbligo di tenere aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale, annotando le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali o personali di godimento. Il legislatore ha stabilito che ogni variazione debba essere comunicata in forma scritta entro sessanta giorni. Tuttavia, la prassi solleva diverse questioni pratiche, tra cui la validità della comunicazione via e-mail e le conseguenze della mancata informazione all’amministratore.

passaggio di proprietà di una casa

L’obbligo di comunicazione e la forma scritta

Come anticipato il nostro codice all’articolo 1130 c.c. impone al nuovo proprietario l’onere di comunicare il passaggio di proprietà all’amministratore entro sessanta giorni, obbligo rafforzato dal diritto concesso all’amministratore, in assenza di tale comunicazione, di poter richiedere i dati con lettera raccomandata e, in caso di mancata risposta entro trenta giorni, acquisire autonomamente le informazioni, addebitandone il costo al condomino. A rafforzare tale previsione c’è anche quanto previsto dall’articolo 63, comma 5, disp. att. c.c., il quale stabilisce inoltre che il venditore e l’acquirente siano solidalmente obbligati per le spese condominiali fino alla trasmissione della copia autentica dell’atto di compravendita o della dichiarazione notarile di avvenuta stipula.

La comunicazione via e-mail: giurisprudenza e validità

Detto questo un tema molto dibattuto riguarda la sufficienza di una comunicazione via e-mail per adempiere all’obbligo di informazione. La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 172 del 7 gennaio 2025 ha affrontato la questione, esaminando un caso in cui una condomina aveva comunicato l’acquisto dell’immobile all’amministratore tramite e-mail, allegando l’atto di vendita. Il Tribunale ha accolto il ricorso della condomina, sottolineando che il condominio non aveva fornito prova della convocazione dell’assemblea né alla nuova proprietaria né al venditore. Inoltre, il nominativo della nuova condomina risultava nel verbale dell’assemblea, un indizio della conoscenza del passaggio di proprietà da parte dell’amministratore.

Secondo la giurisprudenza, quindi, la comunicazione via e-mail è idonea a soddisfare l’obbligo di informazione, purché sia tracciabile (ad esempio, tramite posta elettronica certificata – PEC).

La responsabilità dell’amministratore nella convocazione dell’assemblea

amministratore alla scrivania scrive sull'agenda

Un ulteriore aspetto riguarda la corretta convocazione dell’assemblea condominiale. Secondo la Cassazione (sentenza n. 10824/2023), l’assemblea deve convocare il reale titolare del diritto di proprietà, indipendentemente dalla comunicazione all’amministratore. Questo principio era già stato affermato da una precedente pronuncia della Suprema Corte, la sentenza n. 31826/2022, secondo cui la mancata iscrizione del nuovo proprietario nel registro anagrafico condominiale non influisce sulla sua legittimazione a partecipare all’assemblea.

In altre parole, l’amministratore è tenuto a svolgere le verifiche necessarie per accertare l’effettivo proprietario di un’unità immobiliare. Non può basarsi esclusivamente sul registro anagrafico condominiale e sulla (mancata) comunicazione del cambio di proprietà. L’onere della prova, in caso di contestazione, ricade sull’amministratore, che deve dimostrare di aver svolto le opportune indagini.

Conclusioni

Alla luce della normativa e della giurisprudenza, possiamo trarre alcune considerazioni:

  • La comunicazione del nuovo proprietario all’amministratore può avvenire via e-mail, preferibilmente tramite PEC, per garantirne la tracciabilità.
  • L’amministratore non può rifiutarsi di aggiornare il registro condominiale solo per l’assenza di una comunicazione formale cartacea.
  • La mancata comunicazione non esonera l’amministratore dall’obbligo di individuare gli effettivi proprietari e convocarli all’assemblea.
  • In caso di impugnazione di una delibera per mancata convocazione, il condòmino dovrà dimostrare di aver inviato una comunicazione valida, mentre l’amministratore dovrà provare di aver svolto le opportune verifiche.
  • In definitiva, sebbene la comunicazione via e-mail sia idonea a informare l’amministratore del passaggio di proprietà, quest’ultimo ha comunque il dovere di adottare tutte le misure necessarie per garantire il corretto svolgimento delle assemblee e l’aggiornamento del registro condominiale.
Uno dei nostri autori per il blog Condominio360: Dott. Ivan Meo

Dott. Ivan Meo

Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale.  Fondatore del Centro Studi Arkivia.

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Avv. Nicola Camporese

Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.

Tecnico Antonietta Lozupone

Antonietta Lozupone

Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.

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Avv. Dario Balsamo

Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.

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Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.

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Avv. Roberto Rizzo

Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare

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