Non tutte le pergotende rientrano nell’edilizia libera: se chiudono spazi o creano nuovi volumi servono autorizzazioni. In caso contrario, si rischiano sanzioni e persino conseguenze penali
Il quadro normativo operativo
l D.L. 69/2024 (“Salva Casa”), conv. in L. 105/2024, ha inserito nell’art. 6, comma 1, del D.P.R. 380/2001 la nuova lett. b-ter), qualifica come attività edilizia libera le “opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici” (tende da sole, tende da esterno, tende a pergola anche bioclimatiche con telo retrattile o elementi mobili/regolabili) addossate o annesse all’immobile, purché non determinino spazi stabilmente chiusi né variazioni di volumi o superfici.
A questo si affianca il Glossario del D.M. 2.3.2018, che già collocava tende e pergotende nel perimetro dell’edilizia libera, sempre nel rispetto dei limiti urbanistici e dei vincoli.
Tradotto in istruzioni:
- se l’opera è leggera, la parte principale è la tenda (la struttura è accessoria), la copertura è retrattile, non si chiude stabilmente il perimetro e non si generano superfici/volumi, allora può bastare la semplice comunicazione condominiale e la verifica di regolamenti locali;
- in caso diverso, occorre un titolo abilitativo (SCIA/permesso).
Ricordate che anche per opere astrattamente “libere” restano da rispettare regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e vincoli.
Quando la pergotenda diventa veranda (e reato)
La Corte di Cassazione penale ha riaffermato che non rientrano nella nozione di pergotenda “le opere che, per modalità costruttive, comportano la creazione di uno spazio chiuso idoneo a trasformare urbanisticamente l’immobile”.
In casi come quelli decisi nel 2025 (tra cui la sentenza Corte di Cassazione n. 29638/2025), la chiusura di lati con pannellature rigide o l’uso di coperture non retrattili ha fatto scattare la qualificazione di veranda/nuovo volume, con conseguente necessità del permesso e responsabilità per abuso edilizio quando opere e contesto (p.es. centro storico) risultavano in contrasto con regolamenti e vincoli.
Non basta che il fornitore qualifichi l’opera come “pergotenda” o che il decreto “Salva Casa” menzioni la fattispecie; contano fatti e caratteristiche tecniche. Anche la giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato) ammette soluzioni con vetrate laterali scorrevoli solo se precariamente amovibili e non idonee a trasformare lo spazio esterno in ambiente interno; altrimenti serve titolo.
Profili penali e responsabilità gestionali in condominio
Quando l’intervento eseguito senza titolo integra un abuso edilizio, scattano le sanzioni amministrative (rimozione/demolizione, ripristino) e possono attivarsi le fattispecie penali dell’art. 44 D.P.R. 380/2001 (contravvenzioni), in particolare:
- per inosservanza di norme/regolamenti e, nei casi più gravi;
- per opere in assenza o in totale difformità dal permesso. In zone vincolate o con variazioni essenziali il trattamento sanzionatorio è più severo.
L’esito “penale” non è escluso dalla semplice presentazione di una SCIA se l’opera ricadeva in un regime che richiedeva il permesso o collidendo con prescrizioni locali (p.es. regolamenti dei centri storici). Per l’amministratore, il rischio principale è gestionale: tollerare opere illegittime espone il condominio a contenziosi, diffide del Comune e danni (infiltrazioni, carichi non previsti, alterazioni del decoro).
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare