Se manca l’agibilità, il notaio può dover risarcire
La Cassazione chiarisce che il notaio non è un mero “redattore” dell’atto: deve presidiare anche il risultato pratico voluto dalle parti.
Il caso: dichiarata “abitazione”, ma era un deposito
La vicenda nasce da una compravendita in cui, nel rogito, l’immobile viene indicato come destinato a civile abitazione, ma la reale destinazione d’uso era deposito. L’acquirente ottiene già dal venditore la restituzione del prezzo (oltre interessi), ma contesta anche la responsabilità professionale del notaio: i giudici di merito avevano escluso il risarcimento sostenendo, in sostanza, che l’obbligo notarile non si estenderebbe al controllo delle licenze amministrative e che l’assenza dell’agibilità non inciderebbe sulla validità dell’atto.
La terza sezione civile (ordinanza pubblicata il 24 gennaio 2026, con camera di consiglio del 29 ottobre 2025) ribalta l’impostazione: non perché l’atto sia nullo (non lo è, di regola), ma perché il punto decisivo è la correttezza informativa e l’effettiva tutela dell’affidamento dell’acquirente.
Il notaio deve presidiare lo scopo pratico dell’atto
Il passaggio chiave è nell’idea di funzione: il notaio è tenuto a svolgere anche le “attività preparatorie e successive” necessarie a garantire “la serietà e la certezza dell’atto” e, soprattutto, a far sì che esso consegua il risultato pratico voluto dalle parti.
In questa cornice, la Cassazione richiama un principio ricorrente: l’obbligazione del notaio è normalmente di mezzi, ma include un dovere di informazione, consiglio e dissuasione. La sua omissione integra violazione di buona fede oggettiva e correttezza (richiamati come criteri integrativi della prestazione contrattuale). In altre parole: anche se la mancanza dell’agibilità non travolge automaticamente la validità del rogito, il notaio deve assicurarsi che l’acquirente sia consapevole della mancanza e delle ricadute concrete (utilizzabilità, regolarità amministrativa, possibili costi e contenzioso).
Quando scatta la responsabilità
La Corte è netta sul punto operativo: se l’immobile non ha i requisiti per il rilascio dell’abitabilità/agibilità, l’omessa informazione può tradursi in danni risarcibili in capo al professionista, perché incide sul nucleo dell’affare: l’acquirente ha pagato per un bene idoneo all’uso abitativo e, invece, si ritrova un bene con destinazione diversa e privo del “titolo” che ne consente l’uso residenziale.
Non solo: viene valorizzata anche la possibilità (in certe circostanze) che il notaio rifiuti la stipula quando manchi il certificato, proprio perché la funzione di garanzia del rogito non è neutra rispetto a irregolarità che compromettono lo scopo dell’atto. La conclusione processuale è coerente: accolto il primo motivo, cassazione con rinvio, perché il giudice del merito dovrà riesaminare la responsabilità alla luce del parametro corretto (buona fede, dovere di consiglio e risultato pratico), senza “deviare” sul solo tema del controllo delle licenze. Spunto critico: questa linea rafforza la tutela dell’acquirente, ma spinge anche verso prassi più rigorose (check documentali e disclosure in atto), con inevitabile aumento di attenzione — e di contenzioso — nelle compravendite “borderline” sotto il profilo urbanistico-amministrativo.
