Quando l’amministratore può richiedere un compenso extra: regole, limiti, delibera assembleare e i casi specifici dei bonus edilizi secondo la più recente giurisprudenza.
Il problema dei compensi aggiuntivi all’amministratore
Nel contesto condominiale, la questione della legittimità del compenso extra all’amministratore si pone ogniqualvolta questi si trovi a gestire attività che eccedono l’ordinaria amministrazione, come la conduzione di lavori straordinari, la partecipazione a contenziosi, l’adempimento di obblighi fiscali straordinari o la gestione di pratiche complesse come quelle connesse ai bonus edilizi.
La questione centrale è individuare i presupposti di legittimità per la richiesta e la corresponsione di tali compensi ulteriori, al fine di evitare contenziosi tra amministratore e condominio e garantire trasparenza e correttezza nella gestione.
Regola generale: necessità di specifica delibera e trasparenza
Il principio fondamentale che regola la legittimità del compenso extra richiesto dall’amministratore è la necessità di una preventiva e specifica delibera assembleare. Tale delibera deve indicare espressamente le ragioni della richiesta, la natura e l’entità delle attività straordinarie svolte, nonché l’ammontare del compenso aggiuntivo.
La Cassazione è costante nell’affermare che l’amministratore non può autoattribuirsi compensi extra senza una chiara e specifica deliberazione dell’assemblea: in mancanza, ogni pretesa è da ritenersi nulla. L’ orientamento costante ha confermato che l’amministratore non può unilateralmente attribuirsi compensi extra né vantarne il diritto in mancanza di una chiara e specifica deliberazione dell’assemblea che ne riconosca la natura e la misura.
Limiti e condizioni per la legittimità del compenso extra
La maggiore onerosità derivante da attività straordinarie (gestione di lavori straordinari, presenza in giudizio, adempimenti fiscali aggiuntivi) può giustificare il riconoscimento di un compenso supplementare solo se l’assemblea è stata compiutamente informata e si è espressa con apposito voto favorevole
La giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che la maggiore onerosità derivante da attività straordinarie … giustifica la previsione di un compenso supplementare solo se l’assemblea ne è stata compiutamente informata e si è espressa con apposito voto favorevole.
Non sono considerate legittime, né tanto meno detraibili ai fini fiscali, le somme corrisposte all’amministratore a titolo di compenso extra se non vi è stato un apposito incarico e una specifica funzione (es. responsabile dei lavori nei cantieri, secondo art. 89 D.Lgs. 81/2008).
In tutti gli altri casi, il principio di trasparenza e motivazione deve essere rispettato, pena la nullità della pretesa.
In tutti gli altri casi, il principio di trasparenza impone che la richiesta del compenso extra sia sempre motivata, dettagliata e approvata dall’assemblea, pena la nullità della pretesa.
I casi particolari della gestione dei bonus edilizi
La gestione dei bonus edilizi (Superbonus, Ecobonus, Sismabonus, ecc.) rappresenta uno dei casi più delicati per la richiesta di compensi aggiuntivi all’amministratore. In linea generale, le spese detraibili ai fini dei bonus fiscali comprendono solo quelle direttamente connesse all’esecuzione degli interventi agevolati e alla messa a norma degli edifici. Sono espressamente escluse le spese straordinarie sostenute per l’amministratore di condominio, salvo che questi assuma il ruolo di responsabile dei lavori, così come definito dall’art. 89, comma 1, lett. c, D.Lgs. 81/2008
In tal caso, il compenso straordinario potrà essere previsto e riconosciuto, purché deliberato specificamente dall’assemblea e motivato in relazione all’assunzione di tale incarico (“Le eventuali spese straordinarie per l’amministratore del condominio, a meno che non svolga il ruolo di responsabile dei lavori (ai sensi art. 89 c. 1 lett. c D.Lgs. 81/2008)”)
La Cassazione e l’Agenzia delle Entrate hanno confermato la legittimità del compenso extra solo a fronte di incarico specifico e delibera motivata.
La Cassazione, con orientamento costante, ha confermato che l’amministratore non può unilateralmente attribuirsi compensi extra né vantarne il diritto in mancanza di una chiara e specifica deliberazione dell’assemblea che ne riconosca la natura e la misura”) 4, (“Le spese rilevanti ai fini del superbonus sono tutte quelle che afferiscono direttamente all’esecuzione degli interventi agevolati indicati di seguito, ivi comprese quelle sostenute prima dell’inizio dei lavori (v. n. 16345). Tra le spese detraibili rientrano anche: – quelle sostenute per prestazioni professionali, purché direttamente connesse all’esecuzione degli interventi e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente… Sono escluse: – le eventuali spese straordinarie per l’amministratore del condominio, a meno che non svolga il ruolo di responsabile dei lavori (ai sensi art. 89 c. 1 lett. c D.Lgs. 81/2008)”)
In tabella, la sintesi dei criteri di legittimità:
Conclusioni
In sintesi, il compenso extra all’amministratore è legittimo solo se:
- deliberato in modo specifico dall’assemblea, con indicazione delle ragioni e della misura;
- motivato in relazione all’effettiva attività straordinaria svolta;
- per quanto attiene ai bonus edilizi, riconosciuto solo se l’amministratore assume il ruolo di responsabile dei lavori e la delibera lo prevede espressamente
RIFERIMENTI GIURISPRUDENZIALI
Cass. Civ., Sez. II, 24 luglio 2019, n. 20003
Principio: il compenso straordinario all’amministratore richiede specifica delibera assembleare che ne indichi la natura e la misura, non potendo essere autoattribuito dall’amministratore.
Cass. Civ., Sez. II, 29 novembre 2011, n. 25385
Principio: la delibera di approvazione del compenso extra deve essere preventiva e motivata, non potendosi considerare legittima la corresponsione di somme a titolo straordinario in assenza di apposita delibera.
Cass. Civ., Sez. II, 18 aprile 2019, n. 10865
Principio: l’amministratore che svolge funzioni eccedenti l’ordinaria amministrazione può ricevere un compenso extra solo se deliberato dall’assemblea, con specifica indicazione dell’attività e del quantum.
Cass. Civ., Sez. II, 22 ottobre 2014, n. 22313
Principio: in tema di bonus edilizi, il compenso extra all’amministratore non è detraibile se non in presenza di incarico specifico (es. responsabile dei lavori ex art. 89 D.Lgs. 81/2008).
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
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Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
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nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
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Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
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Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare