La Cassazione conferma che l’amministratore non può agire per i danni relativi ai beni di proprietà esclusiva dei condomini, come i posti auto: la sua legittimazione riguarda solo le parti comuni.
Infiltrazioni nei garage privati e azione dell’amministratore
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza 19121 del 11-07-2025) ha affrontato il tema della legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire in giudizio per il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni che colpiscono i posti auto di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Nel caso analizzato, la corte d’appello aveva accolto la domanda del condominio condannando una società al risarcimento dei danni per infiltrazioni d’acqua nel garage condominiale, compresi quelli relativi alla ridotta utilizzabilità dei posti auto privati.
Tuttavia, la Suprema Corte ha ritenuto che l’amministratore non potesse agire per far valere pretese risarcitorie relative a beni personali dei singoli, come i posti auto, trattandosi di diritti individuali e non di interessi condominiali comuni: “l’amministratore ha il potere di promuovere qualsiasi giudizio contro chiunque abbia leso o stia per ledere gli interessi del condominio, purché l’interesse di cui domanda tutela rientri tra i poteri conferitigli dalla legge o dal regolamento condominiale. Il suo potere è quindi definito dai limiti delle sue attribuzioni”.
La legittimazione dell’amministratore limitata alle parti comuni
Secondo la più recente giurisprudenza, l’amministratore di condominio può agire in giudizio a tutela degli interessi che riguardano le parti comuni dell’edificio, ma non ha legittimazione per far valere diritti e pretese risarcitorie relative ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini “L’amministratore ha il potere di promuovere qualsiasi giudizio contro chiunque abbia leso o stia per ledere gli interessi del condominio, purché l’interesse di cui domanda tutela rientri tra i poteri conferitigli dalla legge o dal regolamento condominiale. […] Se tale interesse esorbita dalla sfera di interessi e compiti che gli sono attribuiti, egli deve previamente ottenere un’autorizzazione ad agire rilasciatagli dall’assemblea, con apposita delibera. […] Nel caso si proceda per la tutela di diritti esclusivi dei condomini, è necessario che venga conferito all’amministratore uno specifico mandato da ognuno di essi o che venga adottata una deliberazione unanime da parte dell’intera compagine condominiale” (Cass. 7 ottobre 2020 n. 21533).
L’amministratore, quindi, può senz’altro agire per difendere le parti comuni o far valere pretese che coinvolgano l’interesse collettivo del condominio, come la richiesta di risarcimento per danni alle parti comuni (ad esempio, infiltrazioni che danneggiano il tetto, le scale, i muri perimetrali, ecc.). Invece, qualora la domanda tenda a ottenere il risarcimento del danno subito da un singolo condomino su un bene di sua esclusiva proprietà (come il posto auto privato), l’amministratore non ha potere di rappresentanza processuale, salvo che non abbia ricevuto uno specifico mandato da parte del condomino interessato o una delibera unanime dell’assemblea.
I precedenti giurisprudenziali
La Cassazione ha costantemente affermato il principio secondo cui l’amministratore può agire in giudizio autonomamente solo quando la controversia riguarda le parti comuni dell’edificio, mentre per i diritti individuali dei condomini è necessaria un’autorizzazione espressa (“L’amministratore ha il potere di promuovere qualsiasi giudizio contro chiunque abbia leso o stia per ledere gli interessi del condominio, purché l’interesse di cui domanda tutela rientri tra i poteri conferitigli dalla legge o dal regolamento condominiale. […] Se tale interesse esorbita dalla sfera di interessi e compiti che gli sono attribuiti, egli deve previamente ottenere un’autorizzazione ad agire rilasciatagli dall’assemblea, con apposita delibera. […] Nel caso si proceda per la tutela di diritti esclusivi dei condomini, è necessario che venga conferito all’amministratore uno specifico mandato da ognuno di essi o che venga adottata una deliberazione unanime da parte dell’intera compagine condominiale (Cass. 7 ottobre 2020 n. 21533)”).
Già in passato, la Suprema Corte aveva chiarito che non rientra nei poteri dell’amministratore la legittimazione ad agire per il risarcimento di danni che hanno colpito beni non comuni, come i posti auto assegnati in via esclusiva ai singoli condomini, a meno che non vi sia un mandato specifico o una delibera unanime dell’assemblea (“Se tale interesse esorbita dalla sfera di interessi e compiti che gli sono attribuiti, egli deve previamente ottenere un’ autorizzazione ad agire rilasciatagli dall’assemblea, con apposita delibera. È questo il caso, ad esempio, di azioni reali volte a ottenere accertamenti relativi alla titolarità e al contenuto dei diritti individuali (Cass. SU 28 novembre 1996 n. 10615, Cass. 6 febbraio 2009 n. 3044, Cass. 21 maggio 2008 n. 12850)”).
Inoltre, la giurisprudenza ha precisato che l’amministratore, se privo della necessaria legittimazione, non può validamente agire in giudizio in nome e per conto dei singoli condomini, e ogni azione promossa senza mandato espresso è inammissibile per difetto di legittimazione attiva (“Nel caso si proceda per la tutela di diritti esclusivi dei condomini, è necessario che venga conferito all’amministratore uno specifico mandato da ognuno di essi o che venga adottata una deliberazione unanime da parte dell’intera compagine condominiale (Cass. 7 ottobre 2020 n. 21533).
dei lavori ex art. 89 D.Lgs. 81/2008).
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
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Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
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Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare