La Corte di Cassazione, con sentenza Sezioni Unite n. 23093/11 agosto 2025, stabilisce che il proprietario può rinunciare unilateralmente a casa o terreno senza trasferirli a terzi. Lo Stato acquista ex lege; per i condomìni si ridisegnano responsabilità e flussi di cassa, specie su spese ordinarie e straordinarie già deliberate.
Che cosa cambia (davvero) per i proprietari e per i condomìni
Con la sentenza n. 23093 depositata l’11 agosto 2025, le Sezioni Unite civili hanno riconosciuto la piena ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare: un atto unilaterale e non recettizio con cui il titolare dismette il diritto, esercitando la facoltà di “disporre” ex art. 832 c.c. e determinando, per legge, l’acquisto del bene da parte dello Stato ai sensi dell’art. 827 c.c. (effetto “da vacanza” del bene).
Non serve alcuna accettazione dell’amministrazione; non è configurabile una nullità “per fine egoistico” e non si può imporre al cittadino di restare proprietario per ragioni di interesse generale: eventuali limiti devono venire dal legislatore, non dal giudice.
La pronuncia chiude un dibattito ultradecennale, allineando la disciplina alla funzione moderna della proprietà e offrendo una via d’uscita per ruderi, terreni inedificabili o cespiti passivi che drenano risorse (IMU, TARI, messa in sicurezza). Per la validità dell’atto restano i canoni formali: forma scritta ad substantiam e trascrizione “contro il rinunciante” nei registri immobiliari, così da rendere opponibile ai terzi la dismissione e l’effetto successorio a favore dello Stato.
Spese condominiali: cosa resta al rinunciante e cosa passa al successore (Stato)
La rinuncia non cancella i debiti pregressi: quanto già maturato prima dell’atto resta in capo al rinunciante (rate ordinarie scadute, conguagli approvati, straordinarie già deliberate dall’assemblea).
Ma cosa accade dopo la rinuncia? Lo Stato—in quanto successore ex lege—diviene il nuovo referente per rate correnti e, nel perimetro temporale dell’art. 63, può essere escusso in solido per i contributi del bilancio in corso e dell’immediato precedente, fermo restando che le pregresse morosità anteriori restano primariamente dovute dal rinunciante.
Per gli amministratori ciò impone di:
- aggiornare l’anagrafe condominiale e i riparti alla data di trascrizione;
- distinguere nettamente crediti maturati prima e dopo la rinuncia;
- gestire l’eventuale coobbligazione solidale nei limiti dell’art. 63, attivando procedure di recupero coerenti.
Operatività per l’amministratore: iter, documenti e cautele contabili
Sul piano operativo, l’amministratore deve chiedere e conservare copia autentica dell’atto di rinuncia e visure aggiornate per verificare la trascrizione. La data di trascrizione segna il “confine” contabile: tutto ciò che matura fino a quella data grava sul rinunciante; da quella data in avanti, il condomìnio indirizza le richieste al nuovo titolare (Stato), con applicazione della solidarietà limitata ex art. 63.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare