Affitti brevi nel mirino UE: cosa cambia davvero per i condomìni

 

L’Europa intende agire seriamente sul fronte degli affitti brevi con due atti precisi.
Nel frattempo, anche l’Italia, tramite discipline regionali e regolamenti comunali restrittivi, cerca di regolamentare il fenomeno

 

 

 

Il livello UE

 

Sul fronte europeo, per arginare il fenomeno si è deciso di utilizzare due strumenti distinti:

• Il Regolamento (UE) 2024/1028 sulle locazioni brevi online: L’obiettivo è far emergere dati affidabili e rendere più efficace l’enforcement nazionale e locale, soprattutto contro annunci irregolari e opacità del mercato. Il Regolamento introduce un impianto centrato su registrazione/identificazione (dove prevista) e condivisione dei dati sulle transazioni da parte delle piattaforme verso le autorità pubbliche, in modo standardizzato e utilizzabile.
• La nuova iniziativa legislativa annunciata dalla Commissione per le aree “sotto stress abitativo”. Nel Piano, la Commissione dice esplicitamente che proporrà un atto legislativo sulle locazioni brevi, con l’idea di costruire un quadro “coerente, data-driven, chiaro e prevedibile” che abiliti e sostenga le autorità locali nell’adozione di misure mirate e proporzionate, in particolare nelle aree “housing stress”, e in chiave di turismo sostenibile.

 

 

Il livello nazionale

 

In Italia, la spinta alla trasparenza non nasce solo da Bruxelles. Il legislatore nazionale ha già messo in campo un tassello che, nella pratica, è diventato un “check” preliminare: CIN e BDSR.
L’art. 13-ter del D.L. 145/2023 (conv. L. 191/2023) disciplina locazioni turistiche, locazioni brevi e attività turistico-ricettive, istituendo la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) e la procedura per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da utilizzare secondo le regole del sistema. Il Ministero del Turismo, con pagine operative e FAQ, chiarisce che tramite BDSR si attiva la procedura telematica di assegnazione del CIN e si inquadra l’obbligo nell’alveo dell’art. 13-ter.

 

 

Il livello territoriale

 

La tendenza più interessante, oggi, è che la regolazione si sta spostando dal “solo turismo” al governo del territorio e alla qualità dell’abitare. È il passaggio che rende l’affitto breve un tema urbanistico e (di riflesso) condominiale.
Toscana. La Regione ha adottato un nuovo impianto sul sistema turistico regionale (L.R. 61/2024, entrata in vigore il 9 gennaio 2025, con successive modifiche), presentandolo come testo unico del turismo e regolamento di attuazione.

• Firenze. Sul piano comunale, il Regolamento per le locazioni turistiche brevi (Delibera Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025) fissa criteri e limiti, con finalità dichiarate di governo del fenomeno e strumenti amministrativi (registro/autorizzazioni, controlli, sanzioni).
  Nel concreto, per i condomìni del centro storico e delle aree più esposte, questo significa che l’unità immobiliare “in affitto breve” tende a diventare un’attività più formalizzata e monitorabile.
• Emilia-Romagna. la Regione ha impostato una legge regionale sugli immobili destinati a locazione breve, con un taglio che valorizza standard di sicurezza/igiene/salubrità/efficienza energetica e, soprattutto, attribuisce ai Comuni margini per requisiti ulteriori e gestione urbanistica del fenomeno.
• Roma. Il Comune ha formalizzato linee di indirizzo per un regolamento sulle locazioni turistiche, avviando l’iter con atti e documenti pubblici

 

 

Le ripercussioni in ambito condominiale

 

Dentro il condominio, la domanda non è “posso vietare gli affitti brevi?” (spesso la risposta giuridica è più complessa di quanto si creda), ma: come gestisco l’impatto senza esporre l’ente condominiale a responsabilità, e senza trasformare ogni weekend in un’assemblea permanente.
Il contenzioso tipico nasce da immissioni, schiamazzi, uso intensivo di scale/ascensori, e dalla sensazione (diffusa) che “il condominio subisca” un’attività economicamente redditizia. Qui l’amministratore deve lavorare su due piani:

• prevenzione (comunicazioni, regolamento interno “operativo”, richiamo a decoro e quiete, canali di segnalazione);
• tracciabilità (verbali, diffide, raccolta segnalazioni, eventuale coinvolgimento di Polizia Locale/amministrazioni quando esistono regole comunali).
  Il nuovo contesto UE/nazionale non sostituisce questi strumenti, ma li rende più efficaci perché aumenta la “presa” dei controlli e riduce la zona grigia.