Abusi edilizi in condominio: fino a che punto può intervenire l’amministratore?
Quali sono i profili di responsabilità in caso di abusi edilizi commessi in condominio imputabili all’amministratore e quali azioni deve porre in essere in questi casi?
Abusi edilizi insistenti su parti comuni
Preliminarmente bisogna chiarire che l’Ordinamento attribuisce all’amministratore, sin dal momento della sua nomina, una serie di poteri conservativi sulle parti comuni e dell’edificio condominiale. Secondo l’orientamento prevalente, la nozione di atti conservativi va intesa in senso ampio, rientrando, perciò, in tale ambito anche le azioni dirette alla prevenzione o rimozione degli abusi edilizi, in quanto volte alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Sul tema la Cassazione ha stabilito che l’amministratore di condominio può agire in giudizio, senza che sia necessario una delibera assembleare, per la rimozione di aperture abusive eseguite sulla facciata dello stabile condominiale da taluni condomini (in tal senso si veda Cass. n. 26849/2013).
In senso più ampio, viene riconosciuto all’amministratore il potere di agire in giudizio quando l’abuso riguarda la cosa comune (principio espresso da Cass. n. 7884/2021). La questione è stata oggetto anche di una pronuncia del Giudice amministrativo. In quell’occasione, il TAR del Lazio (sentenza del 11.01.2018) ha affermato che l’amministratore ha il potere di segnalare gli abusi edilizi posti in essere dai condomini direttamente ai competenti uffici comunali.Il fondamento normativo dei suddetti poteri dell’amministratore lo si riviene nell’art. 1117 quater c.c., ove viene stabilito che, in caso vi siano attività che incidono negativamente sull’uso delle parti comune, sia l’amministratore che i singoli condomini possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione di un’assemblea per far cessare la violazione.
Abusi edilizi insistenti su parti esclusive
Quanto detto ha riguardato gli abusi edilizi che insistono su una parte comune, ma nel caso questi siano realizzati all’interno delle proprietà esclusive dei singoli condomini, quali sono le azioni che può attuare? In tal caso, l’amministratore non ha poteri di intervento – dato che il suo mandato ha ad oggetto la gestione delle sole parti comuni – ma, al massimo, può invitare il proprietario a regolarizzare l’abuso.
Tuttavia, molto spesso, opere simili possono influire negativamente sulla stabilità e staticità del condominio, rendendo perciò necessario l’intervento dell’amministratore al fine di vigilare e pretendere l’eliminazione di tali irregolarità.
La preventiva comunicazione all’amministratore fa sorgere dei profili di responsabilità nello stesso nel caso in cui non si attivi per l’eliminazione degli abusi
Nel condominio l’obbligo di denunciare qualsiasi abuso edilizio incombe sull’amministratore. Come riportato dalla summenzionata sentenza del TAR Lazio, quest’ultimo non avrà bisogno di alcuna autorizzazione assembleare, dovendosi attivare immediatamente a sporgere denuncia dinnanzi alle competenti autorità.
Ciò detto, nel caso in cui l’amministratore di condominio rimanga inerte egli potrà incorrere in responsabilità personali, anche di natura penale. Sul punto, la giurisprudenza è concorde nell’affermare che l’amministratore non può ignorare la normativa edilizia in tema di autorizzazione amministrative necessarie al fine di costruire strutture permanenti nell’edificio condominiale.
Alla luce di ciò, egli potrebbe essere chiamato a rispondere penalmente del reato edilizio (Trib. Napoli n. 1938/2018). Tuttavia, occorre sottolineare che l’attribuzione della responsabilità penale dell’amministratore non potrà mai prescindere dalla dimostrazione del dolo dello stesso: infatti, è necessario dimostrare in giudizio che l’amministratore era consapevole della realizzazione del manufatto abusivo.
Conclusioni
Alla luce di quanto sopra esposto, è possibile affermare che l’amministratore ricopre un ruolo cruciale nel controllo della regolarità delle opere che vengono eseguite nel condominio. Infatti, in caso di opere realizzate in sfregio alla normativa edilizia, l’amministratore potrebbe vedersi revocato il mandato e, nel caso in cui venga dimostrato il dolo, si potrebbe trovare a doversi difendere anche in un processo penale.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare