Installazione di impalcature: quando scatta il risarcimento danno a carico del condominio?
Entro quali limiti è consentita l’installazione di ponteggi? A quali condizioni è possibile chiedere il risarcimento dei danni subiti?
L’installazione di impalcature, ponteggi e altre attrezzature di protezione è necessaria per eseguire lavori in condominio. La collocazione di queste strutture è obbligatoria anche per motivi di sicurezza, dei lavoratori e dei passanti. Allo stesso tempo, però, occorre tenere in considerazione le esigenze dei singoli condomini, che vedono limitati la disponibilità e il godimento della loro proprietà.
Cosa dice la legge a riguardo? Entro quali limiti è consentita l’installazione di ponteggi? A quali condizioni è possibile chiedere il risarcimento dei danni subiti?
Indennizzo a favore del proprietario
Secondo l’art. 843 c.c., il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Questa norma non riguarda solo i terreni ma anche i fabbricati, compresi gli edifici condominiali. Quindi, il singolo condòmino non può opporsi all’accesso o all’installazione sulla sua proprietà di ponteggi se il Condominio (o un singolo condomino) ha necessitò di eseguire lavori. Ciò deve però avvenire senza conseguenze pregiudizievoli per il proprietario. In caso di danni, l’art. 843 c.c. prevede la possibilità di corrispondere, a favore del proprietario danneggiato, un’indennità per tutto il tempo dell’occupazione del bene o per il passaggio necessario alla realizzazione dell’opera,da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ. n. 1908/2009; n. 16776/2019).
Il maggior danno va dimostrato
Oltre a tale indennità, il condòmino può chiedere il risarcimento del maggior danno eventualmente subito. Attenzione, però. A differenza dell’indennizzo, per il risarcimento occorre dare la prova del danno. Si applicano le regole generali della responsabilità civile (art. 2043 c.c.): chi lamenta il danno deve provarlo (Cass. civ. n. 20540/2020).
Il tutto va valutato caso per caso. Ad esempio, il Tribunale di Sassari, sentenza n. 1154 del 16/11/2022, ha negato il risarcimento al condòmino per assenza di prova del danno, nonostante, nel caso di specie, il posizionamento del ponteggio era durato 406 giorni (invece degli 80 previsti) occupando oltre un terzo della superficie.
Il Tribunale di Nocera Inferiore, sentenza n. 1266 dell’11/06/2023, ha invece accolto la richiesta risarcitoria. Pur avendo escluso danni alla proprietà, in questo caso il giudice ha ritenuto provata la ingiusta riduzione della fruibilità degli spazi causata dall’eccessiva durata dei ponteggi.
Ponteggi davanti ai negozi
Una situazione molto frequente riguarda il posizionamento di impalcature davanti ad attività commerciali – un negozio, un bar o ristorante – all’interno di un condominio. In questi casi, i titolari degli esercizi commerciali lamentano spesso un sensibile calo delle vendite e degli introiti, dovuti al fatto che vetrine ed insegne rimangono oscurate dalle impalcature, creando disagi alla clientela.
Anche in questo caso, oltre all’indennizzo, il titolare può chiedere un risarcimento, ma deve dimostrare il danno subito dalla propria attività a causa dei ponteggi, altrimenti la domanda rischia di essere rigettata (cfr. Tribunale di Palermo, sentenza n. 1689 del 06/04/2023).
Ad esempio, il Tribunale di Vasto, sentenza n. 305 del 21/11/2022, che ha riconosciuto al titolare del negozio un indennizzo pari a 10 euro per ogni giorno in cui i ponteggi, già installati, erano rimasti inutilizzati. Sull’argomento, si segnala anche la recente sentenza del Tribunale di Firenze n. 101 del 14/01/2025, che ha accolto la richiesta del titolare di una gioielleria, le cui vetrine erano rimaste oscurate dai ponteggi che il Condominio non aveva rimosso durante mesi di fermo dei lavori, risarcendo il titolare per la perdita di utili subita.
Ponteggio dimenticato
Altra fattispecie frequente riguarda l’impresa edile che “abbandona” il ponteggio. È il caso affrontato dal Tribunale di Avellino, sentenza del 15 maggio 2024. Il giudice ha accolto la domanda di risarcimento presentata dal singolo condòmino contro l’impresa edile che – a seguito di dissidi con il Condominio per lavori sulla facciata dell’edificio – aveva abbandonato per circa sei anni l’impalcatura davanti al terrazzo del condòmino. La sentenza è interessante perché riconosce al proprietario anche 1400 euro di danni non patrimoniali per lesione del diritto di proprietà.
Danni non patrimoniali
Il diritto di proprietà – si legge nella sentenza – costituisce un diritto fondamentale, riconosciuto e tutelato dalla Costituzione. Eventuali restrizioni o limitazioni sono consentite solo nei limiti stabiliti alla legge, valutando il giusto bilanciamento tra interesse privato ed interesse pubblico. Oltre tali limiti, la lesione della proprietà è da considerarsi ingiusto. Trattandosi di un diritto fondamentale, il risarcimento scatta non solo in presenza di danni patrimoniali, ma anche per i danni non patrimoniali, creati dal disagio e pregiudizio che il proprietario subisce a causa dell’ingiusta limitazione del godimento e disposizione del bene.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
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nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
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Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare