I controlli dell’Agenzia delle Entrate sul Superbonus: cosa succede e come difendersi
L’Agenzia delle Entrate sta cercando di garantire che ogni intervento edilizio sia correttamente registrato e che non vengano omesse variazioni catastali dovute a ristrutturazioni significative
Nel 2025, l’Agenzia delle Entrate avvierà l’invio delle lettere di compliance a circa 500.000 contribuenti, in particolare coloro che hanno beneficiato del Superbonus o di altri bonus edilizi con aliquote dal 110% al 65%.
L’obiettivo principale di queste verifiche è aggiornare gli archivi catastali, mappando con precisione il patrimonio immobiliare per evitare frodi e irregolarità. In sostanza, l’Agenzia delle Entrate sta cercando di garantire che ogni intervento edilizio, come quelli legati all’efficienza energetica, al rischio sismico o all’installazione di impianti fotovoltaici, sia correttamente registrato e che non vengano omesse variazioni catastali dovute a ristrutturazioni significative. Ad esempio, se un appartamento è stato ampliato o modificato, aumentando il numero di stanze o la volumetria, questa modifica deve essere tempestivamente segnalata all’Agenzia.
Perché questi controlli sono importanti
I controlli dell’Agenzia delle Entrate non riguardano solo il Superbonus, ma anche tutte le ristrutturazioni che possono comportare un aumento del valore catastale di un immobile. È fondamentale che le rendite catastali siano aggiornate in modo accurato, non solo per una questione fiscale, ma anche per evitare problematiche future. In caso di omissioni o errori, infatti, il contribuente potrebbe trovarsi a dover pagare delle imposte arretrate o ad affrontare procedimenti sanzionatori.
Nel contesto condominiale, per esempio, se un edificio ha subito un intervento di ristrutturazione che ha comportato un incremento della volumetria o del numero di unità immobiliari, è fondamentale che ogni condomino si assicuri che la dichiarazione catastale sia stata correttamente aggiornata. Se così non fosse, si potrebbero verificare difficoltà nella gestione delle imposte locali (come l’IMU) o nella determinazione delle quote millesimali, con possibili conflitti tra i residenti.
Le lettere di compliance: come funzionano
Le lettere di compliance sono uno strumento che l’Agenzia delle Entrate utilizza per comunicare ai contribuenti eventuali discrepanze riscontrate tra i dati catastali e le informazioni relative agli interventi edilizi effettuati. Se, per esempio, il proprietario di un immobile ha effettuato lavori che hanno modificato la rendita catastale e non ha presentato la relativa dichiarazione, riceverà una lettera per invitarlo a regolarizzare la propria posizione. Questo processo è previsto dal Decreto Antifrode e fa parte di una strategia più ampia per contrastare le frodi fiscali, spesso legate a dichiarazioni non veritiere su interventi edilizi.
Nell’ambito condominiale, questa misura è particolarmente rilevante. Se, ad esempio, un condominio ha usufruito di un Superbonus per lavori che hanno cambiato la configurazione degli appartamenti (come nel caso di trasformazioni da locali commerciali a residenziali), ogni singolo proprietario dovrebbe assicurarsi che la propria posizione catastale sia aggiornata per evitare problemi in futuro. Se più unità immobiliari sono state ristrutturate senza dichiarare le modifiche al catasto, il condominio potrebbe trovarsi a dover affrontare problematiche fiscali collettive.
La Cassazione e la rendita catastale: come difendersi
A volte, però, la disputa non è sul fatto che una modifica sia stata effettuata, ma sulla quantità dell’aumento della rendita catastale. Un caso emblematico riguarda un immobile ristrutturato dal proprietario, il quale ha dichiarato un aumento della rendita catastale in seguito a un ampliamento. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha contestato l’importo, sostenendo che l’aumento era maggiore rispetto a quanto dichiarato, e ha richiesto una revisione. In particolare, la controversia verteva su una piscina che l’Agenzia aveva considerato parte della ristrutturazione, mentre il proprietario sosteneva si trattasse di una semplice vasca di raccolta per l’acqua.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29732 del 2024, ha ribadito che spetta all’Agenzia delle Entrate fornire prove adeguate per giustificare qualsiasi rettifica della rendita catastale. Se un contribuente, come nel caso esemplificato, ritiene che l’aumento della rendita sia ingiustificato o che l’Agenzia abbia sbagliato nella valutazione, può opporsi a tale aumento. Tuttavia, è necessario presentare prove concrete, come documentazione fotografica o comparazioni con unità immobiliari simili nella stessa zona.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare