Condomini morosi: se l’amministratore ritarda la comunicazione, paga di tasca propria
L’amministratore di condominio è obbligato, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., a comunicare ai creditori insoddisfatti i nominativi dei condomini morosi e le rispettive quote millesimali
L’amministratore è responsabile in prima persona verso i creditori
La gestione di un condominio comporta responsabilità che vanno ben oltre le semplici incombenze amministrative. Tra queste, c’è un obbligo che spesso passa inosservato ma può avere conseguenze gravose: comunicare ai creditori i nominativi dei condomini morosi e le rispettive quote millesimali. A chiarire questa delicata questione è intervenuta una recente sentenza della Corte di Cassazione (15 gennaio 2025, n. 1002), che ha definito i confini della responsabilità personale dell’amministratore in caso di ritardi o omissioni.

Secondo quando prestabilito dalle norme, l’amministratore è tenuto a fornire ai creditori le informazioni sui condomini inadempienti. Questo dovere non rientra nelle funzioni rappresentative tipiche del suo ruolo, ma è un obbligo legale autonomo. La mancata o ritardata esecuzione di questa attività può quindi generare responsabilità a titolo personale per l’amministratore, con conseguenze dirette sul piano economico.
La sentenza chiarisce che la normativa introdotta dalla Legge n. 220/2012 impone all’amministratore di collaborare con il creditore terzo. Tale obbligo nasce per tutelare i creditori, impedendo che possano rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti, e conferma la natura parziaria delle obbligazioni condominiali, che gravano sui singoli in base alle rispettive quote.

Chi risponde per i danni?
La vicenda analizzata dalla Suprema Corte prende le mosse da un caso in cui un amministratore aveva tardato a comunicare i nominativi dei morosi. La Corte ha ribadito che, in tali circostanze, la responsabilità non ricade sul condominio, ma sull’amministratore in quanto persona fisica. Questo perché la comunicazione non è legata all’esecuzione del mandato amministrativo, ma rappresenta un preciso obbligo di cooperazione con i creditori.
In altre parole, l’amministratore non può giustificare il ritardo con ragioni legate al condominio o agli accordi interni: il suo dovere è rivolto direttamente al creditore terzo, e ogni omissione o lentezza nell’adempimento può esporlo a richieste di risarcimento per i danni causati dal mancato recupero tempestivo del credito.
Attenzione ai tempi
Il ritardo nella comunicazione dei dati dei morosi non è un errore da poco. Può rallentare le procedure di recupero del credito, aumentando i costi e i tempi per il creditore. La Cassazione ha inoltre sottolineato che l’obbligo di fornire i nominativi dei morosi non richiede una delibera dell’assemblea condominiale, rendendo ancora più evidente la responsabilità diretta dell’amministratore.
L’amministratore, secondo la Corte, deve svolgere i propri compiti con la massima diligenza, come previsto dall’articolo 1176 del Codice Civile. Questo principio implica che non sono ammessi ritardi né negligenze nella comunicazione dei dati, poiché si tratta di un’attività volta a tutelare i diritti dei creditori e il corretto funzionamento delle obbligazioni condominiali.
L’invito, per gli amministratori, è chiaro: agire sempre con tempestività e precisione per evitare di trasformare un semplice adempimento in un problema personale.
I nostri autori

Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.

Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.

Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.

Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.

Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare