La gestione delle locazioni brevi non dipenderà più soltanto dalle scelte del singolo proprietario, ma sarà sempre più condizionata da un intreccio di norme
Affitti brevi: quali saranno le nuove aliquote
La prima novità riguarda, come detto, le aliquote. La Legge di Bilancio 2026 modifica l’art. 4, comma 2, del D.L. n. 50/2017 sulle locazioni brevi (convertito in L. n. 96/2017). La cedolare secca sarà applicabile con aliquote diverse in base al numero di immobili:
- cedolare secca al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi;
- cedolare secca al 26% per il secondo immobile.
La differenziazione delle aliquote, pur collocandosi sul piano fiscale, può avere riflessi indiretti anche sul condominio. In molti casi, infatti, il maggior costo fiscale potrebbe spingere alcuni proprietari a riconsiderare l’estensione dell’attività di locazione breve o a concentrare la gestione su un numero più limitato di unità. In altri casi, invece, l’aumento del prelievo potrebbe tradursi in una gestione ancora più intensiva degli immobili mantenuti nel circuito turistico, con aumento del turnover degli ospiti e maggiore pressione sulle parti comuni.
La presunzione d’impresa dal terzo immobile in poi
L’altra novità rilevante riguarda la “presunzione d’impresa”. Se, da un lato, il legislatore ha confermato la disciplina della cedolare secca per il 2026, dall’altro ha diminuito a tre (erano cinque) il numero degli immobili a partire dal quale si determina il passaggio al regime imprenditoriale, con conseguente esclusione del regime della cedolare secca.
Secondo la relazione tecnica allegata alla legge di Bilancio, da questi affitti arriverà un maggiore gettito Irpef (uscito dal perimetro della cedolare) stimato in circa 13 milioni ogni anno, a regime.
Sul versante condominiale, però, la novità ha un valore ulteriore: il superamento della soglia dei due immobili rende più probabile che l’attività venga percepita, anche all’interno dello stabile, come attività organizzata e continuativa, con tutto ciò che ne consegue in termini di coordinamento con l’amministratore, gestione dei flussi in ingresso e in uscita, controlli sugli accessi e possibili tensioni con gli altri condomini.
Nello specifico, l’art. 1, comma 17, della legge di bilancio modifica l’art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020, incidendo indirettamente anche sull’applicazione della cedolare secca. In particolare:
- l’orizzonte temporale di applicazione del regime agevolato viene prorogato sino al 2026;
- il limite quantitativo degli immobili destinabili alle locazioni brevi in regime non imprenditoriale viene ridimensionato, passando da quattro a due unità immobiliari.
Questo significa che, a partire dall’anno d’imposta 2026, la destinazione di tre o più appartamenti alla locazione breve comporterà automaticamente l’esercizio di attività d’impresa, con conseguente obbligo di aprire la partita Iva e iscriversi alla gestione previdenziale, salvo che non si sia già coperti per un’altra attività.
Per il condominio, la presenza di un’attività ormai qualificata in termini imprenditoriali può tradursi in una gestione più strutturata dell’ospitalità, spesso affidata a collaboratori, property manager o società esterne, con un aumento dei soggetti che accedono allo stabile per check-in, pulizie, manutenzioni e assistenza agli ospiti.
Si tratta di una soglia normativa che oggi si intreccia con un orientamento giurisprudenziale sempre più netto. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha infatti ribadito che la natura imprenditoriale dell’attività può emergere da una serie di indici concreti:
- numero elevato delle prenotazioni;
- continuità nel tempo dell’attività;
- presenza dell’immobile sulle principali piattaforme telematiche e consistenza degli introiti, specie in assenza di altri redditi imponibili.
Dunque, anche in assenza di servizi aggiuntivi particolarmente articolati, l’attività di locazione turistica può ugualmente assumere carattere imprenditoriale quando risulta esercitata in modo abituale e organizzato. La sentenza fiorentina segnala che il vero punto di attenzione non sarà soltanto il numero degli appartamenti, ma anche il modello gestionale adottato dal proprietario: quando le prenotazioni si susseguono in modo sistematico, l’attività si prolunga negli anni e l’organizzazione si appoggia stabilmente alle piattaforme online, il rischio di riqualificazione in termini imprenditoriali diventa molto più concreto.
Ed è proprio questo modello gestionale a produrre gli effetti più rilevanti per il condominio: maggiore ricambio di utilizzatori, più frequente utilizzo di scale, ascensori e ingressi, più difficile identificazione degli occupanti e, in diversi casi, incremento delle segnalazioni per rumori, conferimento dei rifiuti, uso improprio degli spazi comuni o mancato rispetto del regolamento condominiale.
Conteggio degli immobili locati
Nel conteggio degli immobili occorre fare riferimento sempre all’unità immobiliare (e non ai singoli contratti) e l’immobile va considerato per intero: anche con contratti diversi, un appartamento suddiviso in varie stanze messe in locazione separatamente continua a valere come una sola casa. Non devono essere inclusi nel conteggio gli immobili concessi in locazione ordinaria (4+4) o con contratti di locazione transitoria superiore a 30 giorni.
Anche sotto il profilo condominiale il criterio dell’unità immobiliare assume rilievo pratico, perché consente di distinguere il dato catastale e proprietario dal numero effettivo degli occupanti che, nella realtà quotidiana dello stabile, possono essere molto più numerosi. Un solo appartamento, infatti, può generare un via vai continuo di ospiti, pur restando fiscalmente conteggiato come una sola unità. È questo scarto tra dato formale e impatto concreto che spesso alimenta le criticità nella gestione del condominio.
I nuovi obblighi per le locazioni brevi
L’apertura della partita Iva dal terzo immobile in poi comporterà per i proprietari l’applicazione del regime fiscale ordinario e dunque una maggiore tassazione. Un effetto negativo che i proprietari potranno limitare in parte con l’eventuale accesso al regime forfettario.
Inoltre, occorre tenere in considerazione che l’apertura della partita IVA comporta, di regola, l’obbligo di versare i contributi previdenziali, con un sensibile incremento degli oneri complessivi a fine anno. Sul piano amministrativo, poi, si rende necessaria una contabilità molto più articolata rispetto al semplice versamento della cedolare secca, per via della gestione di fatturazione, registrazioni e adempimenti IVA.
Questa maggiore strutturazione dell’attività non resta senza effetti all’interno del condominio. Un proprietario che gestisce le locazioni brevi in forma imprenditoriale dovrà, nella pratica, organizzare in modo più ordinato i rapporti con lo stabile: dalla reperibilità in caso di problemi agli accessi degli ospiti, dalla gestione dei codici o delle chiavi fino al coordinamento con l’amministratore per eventuali segnalazioni riguardanti sicurezza, decoro, pulizia e uso corretto dei beni comuni.
Non solo: la giurisprudenza fiorentina richiamata esclude anche che quanto eventualmente versato come cedolare secca possa essere automaticamente “compensato” con le imposte accertate sul reddito d’impresa, trattandosi di regimi alternativi, diversi per struttura e presupposti.
Per i condomìni, questo irrigidimento dei confini fiscali può contribuire a rendere più trasparente anche il quadro gestionale, perché chi supera determinate soglie sarà indotto ad adottare un assetto più formalizzato e meno occasionale. Ciò non elimina i conflitti possibili nello stabile, ma rende più evidente che la gestione seriale degli affitti brevi non può essere trattata come un semplice uso privato dell’appartamento quando incide in modo costante sulla vita condominiale.
La stretta sulle locazioni brevi
Alle nuove regole fiscali si aggiungono le regole restrittive previste nei regolamenti comunali. Proprio nei giorni scorsi, la Corte Costituzionale (sentenza n. 186/2025) ha dato via libera alla legge regionale della Toscana sugli affitti brevi, confermando la generale competenza dei Comuni ad adottare norme proprie che vadano a limitare il ricorso alle locazioni brevi, soprattutto nei centri storici.
Una sentenza storica, che potrebbe spingere altre regioni e, di conseguenza, molti altri Comuni, soprattutto quelli a forte vocazione turistica, ad adottare nuovi limiti e divieti in materia.
Sul piano condominiale, questo quadro conferma che la gestione delle locazioni brevi non dipenderà più soltanto dalle scelte del singolo proprietario, ma sarà sempre più condizionata da un intreccio di norme fiscali, regole locali e assetti interni agli edifici. Per amministratori e condomini si apre quindi una fase in cui sarà decisivo monitorare non solo il rispetto delle regole tributarie, ma anche gli effetti organizzativi della presenza di appartamenti destinati all’ospitalità breve, specie nei fabbricati dove il fenomeno assume dimensioni rilevanti.
