Le nuove istruzioni della Unità di informazione finanziaria non estendono automaticamente gli obblighi antiriciclaggio agli amministratori di condominio
Dal 1° luglio 2026 entrano in vigore le nuove istruzioni della Unità di informazione finanziaria in materia di segnalazioni di operazioni sospette. La novità, però, va letta con attenzione, evitando interpretazioni eccessivamente estensive.
Le nuove istruzioni non introducono un nuovo obbligo generalizzato a carico degli amministratori di condominio e non trasformano lo studio condominiale in un presidio investigativo. Il riferimento resta il perimetro dei soggetti obbligati individuati dall’articolo 3 del decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, tra i quali la figura dell’amministratore condominiale non è richiamata in modo espresso in quanto tale.
Il tema può assumere rilievo solo nei casi in cui lo studio svolga anche attività professionali, servizi o incarichi ulteriori già riconducibili alla normativa antiriciclaggio. In questa prospettiva, il punto centrale non è affermare che ogni amministratore debba automaticamente segnalare operazioni sospette, ma chiarire quando l’attività concretamente svolta possa richiedere maggiore attenzione organizzativa e documentale.
Dalla gestione ordinaria alla corretta valutazione del perimetro applicativo
Per gli studi che amministrano condomìni, la prima cautela consiste nel distinguere la normale gestione condominiale dagli incarichi ulteriori che possono ricadere nella disciplina antiriciclaggio.
La gestione dei conti condominiali, dei rapporti con i fornitori, degli appalti di manutenzione e della documentazione contabile non comporta, di per sé, l’automatica applicazione degli obblighi antiriciclaggio. L’amministratore resta titolare di un incarico professionale di natura gestoria, disciplinato principalmente dalle norme del codice civile e dalla normativa speciale in materia condominiale.
Diverso è il caso in cui lo studio svolga anche attività ulteriori, consulenze, servizi o operazioni che rientrano nel perimetro dei soggetti obbligati previsto dal decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231. In tali ipotesi, non per la sola qualifica di amministratore, ma per la natura dell’attività svolta, può diventare opportuno adottare presidi organizzativi adeguati, proporzionati alla struttura dello studio e al tipo di incarichi gestiti.
Il profilo da valorizzare è quindi quello della corretta qualificazione dell’attività. Non ogni anomalia contabile, non ogni pagamento irregolare e non ogni criticità nei rapporti con fornitori o condòmini assume automaticamente rilevanza antiriciclaggio. Occorre, invece, una valutazione concreta, fondata sugli elementi disponibili e sul contesto dell’operazione.
Il ruolo dell’amministratore resta gestionale, non investigativo
Le nuove istruzioni UIF non chiedono all’amministratore di condominio di accertare reati, ricostruire condotte criminali o sostituirsi agli organi investigativi. Il suo ruolo resta quello proprio del professionista incaricato della gestione condominiale.
Anche quando lo studio sia coinvolto in attività rientranti nel perimetro della normativa antiriciclaggio, l’eventuale segnalazione non nasce da un automatismo. L’articolo 35 del decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231 prevede l’obbligo di segnalazione quando il soggetto obbligato sa, sospetta o ha motivi ragionevoli per sospettare che siano in corso, siano state compiute o siano state tentate operazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo, oppure che i fondi provengano da attività criminosa.
La valutazione, dunque, deve essere concreta e non meramente difensiva. Occorre distinguere tra irregolarità amministrativa, criticità contabile, inadempimento contrattuale e sospetto rilevante ai fini antiriciclaggio. Una fattura generica, un preventivo poco chiaro o una richiesta di pagamento non adeguatamente documentata possono imporre verifiche gestionali, ma non determinano automaticamente un obbligo di segnalazione.
In questa prospettiva, l’amministratore non diventa un controllore finanziario. Può però essere chiamato, nei casi in cui la normativa trovi effettiva applicazione, a conservare traccia delle valutazioni svolte, dei chiarimenti richiesti e delle ragioni che hanno portato a ritenere una determinata operazione irrilevante oppure meritevole di ulteriore attenzione.
Gli effetti pratici sugli studi condominiali
Sul piano operativo, la ricaduta principale non è l’introduzione di un nuovo obbligo per tutti gli amministratori, ma l’esigenza di evitare letture superficiali del nuovo quadro regolatorio.
Gli studi condominiali dovrebbero anzitutto verificare se, accanto all’attività tipica di amministrazione, svolgano anche prestazioni ulteriori potenzialmente rilevanti ai fini antiriciclaggio. Solo in presenza di tali attività può assumere rilievo l’adozione di procedure interne, criteri di valutazione, sistemi di conservazione documentale e modalità di gestione delle anomalie.
In ogni caso, restano buone prassi gestionali l’attenzione verso preventivi generici, richieste di pagamento su conti non riconducibili al fornitore, modifiche improvvise delle coordinate bancarie, frazionamenti non giustificati, interventi economicamente sproporzionati rispetto all’attività eseguita, pressioni per accelerare pagamenti senza adeguata documentazione o versamenti provenienti da soggetti estranei al rapporto condominiale.
Questi elementi non vanno letti automaticamente come segnali di riciclaggio. Possono però costituire indicatori di una gestione da approfondire, soprattutto quando lo studio sia già tenuto, per altre attività svolte, al rispetto degli obblighi previsti dalla disciplina antiriciclaggio.
Occorre inoltre mantenere distinti i diversi piani. Da un lato vi è la gestione civilistica, contabile e amministrativa del condominio, rispetto alla quale l’amministratore risponde secondo le regole proprie del mandato e della disciplina condominiale. Dall’altro lato vi è l’eventuale valutazione antiriciclaggio, che riguarda solo i soggetti obbligati e segue regole autonome, anche sotto il profilo della riservatezza.
