La Cassazione: legittimo vietare affittacamere e locazioni brevi nei regolamenti contrattuali
Pulizia camere, cambio biancheria e check-in continuo non sono più solo dettagli di accoglienza: se nel regolamento contrattuale è vietato l’uso produttivo degli appartamenti, anche un B&B può diventare fuorilegge. Così stabilisce la Corte di Cassazione, che con una recente sentenza fissa nuovi paletti per l’ospitalità in condominio.
Con la sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione molto dibattuta tra amministratori, proprietari e gestori di affitti brevi: è legittimo vietare in condominio l’apertura di B&B, affittacamere e locazioni inferiori ai 6 mesi se il regolamento condominiale contrattuale lo prevede espressamente.
Un verdetto che si inserisce in un panorama normativo sempre più complesso, in cui le esigenze abitative si intrecciano con le nuove forme di ricettività turistica, spesso fonte di tensione nei contesti condominiali
Cosa dice il regolamento condominiale contrattuale
Alla base della vicenda, il ricorso presentato da un amministratore di condominio che chiedeva la cessazione delle attività di locazione breve, affittacamere e bed & breakfast avviate da alcuni proprietari dello stabile. Il motivo? Il regolamento di condominio vietava due cose molto precise:
- L’esercizio di attività produttive in tutto il fabbricato;
- La locazione degli appartamenti per periodi inferiori a sei mesi.
Secondo la Cassazione, si tratta di divieti pienamente legittimi perché contenuti in un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità da tutti i condomini e regolarmente trascritto nei registri immobiliari. In questi casi, il regolamento assume natura pattizia e può validamente imporre limitazioni ai diritti individuali di proprietà, comprese quelle sull’uso dell’unità immobiliare.
Affittacamere e B&B: attività produttive a tutti gli effetti
La Corte ha chiarito che l’attività di affittacamere (e, a maggior ragione, quella di B&B) non è una semplice forma di godimento dell’immobile, ma un’attività produttiva a tutti gli effetti. Questo perché, oltre alla locazione, vengono erogati servizi accessori tipici delle strutture alberghiere: pulizia periodica, cambio della biancheria, accoglienza degli ospiti.
Si configura quindi una prestazione complessa, finalizzata alla produzione e allo scambio di beni e servizi, proprio come richiesto dalla definizione di attività produttiva.
Il divieto contenuto nel regolamento si applica quindi anche a queste forme di ospitalità, che non possono essere considerate neutre o meramente residenziali.
Locazioni brevi sotto i sei mesi: quando sono vietate?
Sul fronte delle locazioni brevi, la Corte ha ribadito che un regolamento contrattuale può legittimamente escludere le locazioni transitorie di breve o brevissima durata. Anche in assenza di una norma che definisca esattamente la soglia minima temporale, è sufficiente che il regolamento faccia esplicito riferimento a tale limite – nel caso di specie, i sei mesi – per vietare affitti più brevi.È una precisazione importante per gli amministratori: il regolamento, se correttamente redatto e approvato, può rappresentare uno strumento efficace di gestione dei conflitti legati agli affitti brevi.
Considerazioni finali
La sentenza della Cassazione n. 3419/2025 rappresenta un’importante conferma per tutti quegli amministratori e proprietari che si trovano a gestire le difficoltà derivanti dalla presenza, spesso massiccia, di attività di affitto turistico all’interno dei condomìni.
In presenza di un regolamento contrattuale chiaro e approvato da tutti, è possibile porre limiti efficaci e opponibili a terzi anche sulle proprietà esclusive.
Il messaggio è netto: non basta essere proprietari per poter fare tutto ciò che si vuole nella propria unità immobiliare. Le esigenze della collettività condominiale – in termini di sicurezza, quiete e uso residenziale – possono legittimamente prevalere, a patto che i divieti siano esplicitati in modo chiaro nel regolamento contrattuale.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
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Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
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nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
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Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
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Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare