L’inchiesta urbanistica milanese ha paralizzato centinaia di cantieri e messo a rischio le aspettative di migliaia di famiglie. Ma dietro ai numeri si nasconde un sistema di tutele fragili e norme inefficaci che spesso lascia soli gli acquirenti.
Cosa sta succedendo davvero?
L’effetto domino è iniziato mesi fa, ma solo ora se ne comprendono le dimensioni reali. Con oltre 150 cantieri immobiliari bloccati e 4.500 famiglie rimaste in attesa di una casa, l’indagine urbanistica della Procura di Milano ha colpito il cuore pulsante dell’edilizia milanese.
A pagare il prezzo più alto non sono solo le imprese o il Comune: sono soprattutto i cittadini, promissari acquirenti che hanno investito i propri risparmi in abitazioni ancora da costruire, firmando contratti preliminari e versando anticipi importanti.
Il rischio concreto di non ricevere mai le chiavi, e di dover affrontare lunghe battaglie legali per riavere ciò che hanno già pagato.
Perché le fideiussioni non bastano e cosa succede se la casa non viene consegnata
In teoria, il sistema prevede delle tutele per chi acquista un immobile da costruire. Il D.Lgs. 122/2005 impone al costruttore l’obbligo di consegnare una fideiussione a copertura degli acconti versati. Ma nella pratica, recuperare quei soldi è tutt’altro che semplice.
Infatti, come spiega l’avv. Raffaello Stendardi, avvocato e consulente di Assoedilizia, in una intervista rilasciata al quotidiano sole24 ore, in queste situazioni l’acquirente è in una posizione di grande debolezza.
Se poi il cantiere si blocca e l’immobile non viene consegnato, si apre la possibilità di risolvere il contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.), con richiesta di restituzione delle somme versate e risarcimento danni. Tuttavia, il successo dell’azione dipende dalla solidità economica dell’impresa, e in molti casi chi ha costruito (o dovrebbe costruire) è già sull’orlo dell’insolvenza.
Non mancano nemmeno le ipotesi di proposte transattive: indennizzi offerti dalle imprese per chiudere bonariamente la questione.
Soluzioni che spesso non tengono conto del fatto che il costo attuale di un immobile è cresciuto rispetto a quando è stato sottoscritto il contratto, lasciando l’acquirente in perdita, anche con un rimborso.
Irregolarità edilizie e responsabilità oggettiva: chi paga davvero?
Una delle questioni più spinose emerse dall’inchiesta milanese riguarda la regolarità urbanistica e edilizia dei progetti coinvolti. Se gli atti giudiziari confermassero la presenza di abusi edilizi, gli effetti potrebbero essere devastanti anche per gli acquirenti in buona fede.
Secondo la giurisprudenza amministrativa, infatti, la buona fede dell’acquirente non basta a fermare un ordine di demolizione. Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 5318/2025, ha confermato che la sanzione urbanistica è oggettiva e può colpire anche chi ha comprato senza sapere nulla dell’irregolarità: “l’acquirente di un immobile abusivo è tenuto a risponderne, anche se non ha partecipato all’abuso edilizio”.
Il rischio è quindi duplice: perdere la casa e non ricevere alcun indennizzo. Per ottenere giustizia, il cittadino dovrebbe dimostrare l’inadempimento del costruttore, oppure chiamare in causa il Comune se emerge una responsabilità nell’aver rilasciato un titolo edilizio illegittimo. Ma anche in questi casi, il percorso è lungo, costoso e incerto.
Il ruolo del Comune e le (poche) strade per salvare i progetti
Nel caos di Milano, uno spiraglio potrebbe arrivare dal Comune, che in casi limitati e residuali potrebbe attivare procedure di sanatoria urbanistica per tutelare l’affidamento del cittadino, soprattutto se i titoli edilizi sono stati rilasciati con leggerezza o in violazione delle norme. Tuttavia, non è detto che una sanatoria sia sempre possibile: laddove manchino i presupposti tecnici o urbanistici, non ci sarà alcuna regolarizzazione.
In alternativa, si potrebbe tentare un’azione risarcitoria contro l’ente locale, qualora emergano errori gravi nella gestione dei procedimenti autorizzativi. Ma anche qui, la strada è accidentata: bisogna dimostrare il nesso di causalità tra il rilascio illegittimo del titolo e il danno subito, cosa che comporta una perizia legale e tecnica, oltre che l’assistenza di un avvocato specializzato.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare