Cassazione: le modalità previste dal Codice civile sono inderogabili. E-mail semplice fuori legge, anche se autorizzata.
L’indirizzo e-mail personale non basta. L’amministratore che convoca l’assemblea usando la posta elettronica ordinaria rischia grosso, anche se è stato il condomino stesso ad autorizzarlo. Per la Cassazione, la validità della convocazione si fonda su strumenti certi, previsti espressamente dalla legge. Nessuno può decidere diversamente, nemmeno il diretto interessato.
La norma non è derogabile
Con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, la Corte di Cassazione interviene con decisione su una prassi che si sta diffondendo in molti condomìni: la convocazione dell’assemblea tramite e-mail ordinaria. Nonostante la buona fede e, talvolta, l’apparente consenso del destinatario, la Corte ribadisce che tale modalità non è ammessa dalla legge.
L’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l’avviso debba essere comunicato a mezzo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Si tratta di una previsione inderogabile, che mira a garantire certezza, tracciabilità e prova della ricezione dell’avviso da parte del destinatario.
Il motivo è semplice: la posta elettronica ordinaria non offre garanzie di consegna né di ricezione. Non essendo assistita da meccanismi certificati, non può produrre gli effetti giuridici richiesti per un atto “recettizio” come l’avviso di convocazione.
Un vizio procedimentale che rende l’assemblea annullabile
Nel caso in esame, una società proprietaria di unità immobiliari in un condominio lombardo aveva impugnato una delibera assembleare, sostenendo di non aver mai ricevuto l’avviso di convocazione. Dopo due gradi di giudizio negativi (Tribunale di Monza e Corte d’appello di Milano), la Cassazione le ha dato ragione, accogliendo il ricorso.
Con riferimento alle Sezioni Unite n. 9839/2021, la Corte ha ricordato che l’omessa convocazione di un condòmino non rende nulla, ma annullabile la delibera. Tuttavia, l’onere della prova grava su entrambe le parti: il condòmino dovrà dimostrare l’omessa ricezione, mentre l’amministratore deve dimostrare l’avvenuta comunicazione nei termini e nei modi di legge.
L’aspetto chiave è la natura recettizia dell’atto: la convocazione è valida solo se perviene alla materiale conoscenza del destinatario, tramite canali che assicurano certezza legale. Una semplice e-mail non certificata non soddisfa questo requisito.
Le prassi condominiali non valgono più della legge
Uno dei punti più forti della pronuncia è il rigetto di ogni prassi o autorizzazione informale. Né l’amministratore né il singolo condomino possono decidere di comune accordo di utilizzare strumenti diversi da quelli previsti dalla legge. Anche se il condòmino ha fornito il proprio indirizzo e-mail e dichiarato di voler ricevere le comunicazioni via posta elettronica semplice, tale scelta è giuridicamente irrilevante.
Solo un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all’unanimità e trascritto nei registri, può stabilire modalità alternative, a patto che garantiscano comunque la presunzione di conoscenza dell’avviso. A supporto di questa interpretazione, la Corte richiama anche la sentenza n. 35922/2023, secondo cui la volontà individuale non può mai superare la garanzia collettiva prevista dalla legge.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
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Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
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Antonietta Lozupone
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nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
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Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
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Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare