Professionalizzazione dell’amministratore, trasparenza contabile e strumenti di controllo certificati sono i pilastri di una riforma che ambisce a ridurre il contenzioso e a rafforzare le tutele per i condòmini.
Il ritorno del condominio nell’agenda legislativa
Il nuovo disegno di legge in materia di condominio segna il tentativo più organico, degli ultimi anni, di rimettere mano a una disciplina che, nonostante la riforma del 2012, continua a generare incertezze applicative, conflitti interpretativi e un contenzioso diffuso.
Non si tratta di un semplice intervento correttivo, ma di una revisione di ampio respiro che coinvolge la quasi totalità delle norme del codice civile dedicate alla vita condominiale, con l’obiettivo dichiarato di rendere più efficiente, trasparente e professionalizzata la gestione dei patrimoni comuni.
La ratio dell’intervento è evidente: fornire agli amministratori in primis strumenti normativi chiari, uniformi e verificabili, riducendo al minimo le zone grigie che negli anni hanno alimentato liti, impugnazioni e responsabilità spesso difficili da governare.
L’amministratore come perno della riforma
Uno dei cardini più rilevanti del disegno di legge è senza dubbio la ridefinizione della figura dell’amministratore di condominio, che viene sempre meno considerato un “gestore di fatto” e sempre più assimilato a un professionista regolamentato.
La proposta introduce requisiti di accesso più stringenti, prevedendo l’obbligo di una laurea – anche triennale – in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche, accompagnato dall’iscrizione in un elenco pubblico, telematico, istituito presso il Ministero delle imprese e del made in Italy.
Si tratta di un cambio di paradigma significativo, che punta a elevare il livello medio delle competenze e a rafforzare l’affidabilità dell’amministratore agli occhi dei condòmini.
Non solo: l’intervento legislativo prova a incidere anche sul versante del contenzioso, introducendo strumenti di controllo terzi e indipendenti, come la figura del revisore certificato del condominio, chiamato a verificare la contabilità e a certificare il rendiconto redatto dall’amministratore, rispondendo personalmente del proprio operato.
In questa prospettiva si inserisce anche la previsione del deposito dei rendiconti certificati presso la Camera di Commercio, scelta che mira a rafforzare la tracciabilità e la verificabilità della gestione, riducendo il margine di discrezionalità e prevenendo contestazioni ex post.
Trasparenza, controlli e responsabilità
Accanto alla professionalizzazione, il disegno di legge insiste con forza sul tema della trasparenza, intesa come regola di condotta e non come mero adempimento formale.
Particolarmente significativo è l’intervento sulla durata del mandato dell’amministratore, ora espressamente fissata in un anno, con rinnovo tacito per pari durata, salvo diversa decisione dell’assemblea. Una previsione che punta a rafforzare il controllo assembleare e a rendere più consapevole la scelta – e la conferma – del mandatario.
Altro passaggio centrale riguarda l’assicurazione professionale, che da facoltativa diventa elemento essenziale della nomina. L’efficacia dell’incarico è subordinata, salvo dispensa assembleare, alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile, rafforzando così la tutela patrimoniale dei condòmini e rendendo più chiaro il perimetro delle responsabilità dell’amministratore.
Sul fronte della gestione finanziaria, la riforma compie un ulteriore passo verso la piena tracciabilità dei flussi, prevedendo che tutti i pagamenti effettuati per conto del condominio o in suo favore transitino su uno specifico conto corrente dedicato.
La formulazione proposta supera l’obbligo “in capo all’amministratore” e introduce un vero e proprio principio generale, che di fatto codifica il divieto di utilizzo del contante per il pagamento delle quote condominiali, responsabilizzando non solo il gestore, ma anche i singoli condòmini.
Una riforma non priva di criticità
Nel complesso, il disegno di legge restituisce l’immagine di un condominio che non è più solo luogo di convivenza, ma vero e proprio centro di interessi economici, giuridici e patrimoniali che richiede competenze qualificate e regole certe.
L’intento di ridurre il contenzioso, uniformare le prassi e dare attuazione agli orientamenti giurisprudenziali è evidente e, sotto molti profili, condivisibile.
Resta tuttavia aperto il tema dell’impatto concreto di alcune scelte, soprattutto in termini di costi, accesso alla professione e sostenibilità per i piccoli condomìni. La professionalizzazione spinta, se non accompagnata da misure di equilibrio, rischia di tradursi in un innalzamento degli oneri gestionali, con effetti non sempre facilmente assorbibili.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare
