La Manovra 2026 non cambia le regole del gioco, ma ne rafforza i confini.
Per i condomìni si apre una fase di maggiore stabilità sugli incentivi, accompagnata però da nuovi oneri di verifica
Con l’approvazione definitiva della Legge di Bilancio 2026, il legislatore sceglie la strada della continuità anche sul fronte immobiliare. La manovra, infatti, congela il percorso di riduzione dei bonus edilizi già delineato nel 2025 e conferma per un altro anno un sistema di detrazioni che, seppur ridimensionato rispetto al passato, resta centrale per la manutenzione straordinaria degli edifici in condominio.
Bonus edilizi 2026: cosa cambia (e cosa resta)
Dal punto di vista condominiale, la notizia più rilevante è la sterilizzazione del decalage previsto dalla precedente manovra. Per tutto il 2026 restano quindi operative:
- la detrazione al 50% per gli interventi sull’abitazione principale;
- la detrazione al 36% per gli altri immobili.
Per i condomìni questo significa che ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus sulle parti comuni continuano ad applicarsi secondo le regole già note nel 2025. Un elemento fondamentale per gli amministratori, chiamati a programmare interventi pluriennali e a gestire assemblee spesso divise tra l’urgenza dei lavori e l’incertezza normativa.
Immobili condonati e rigenerazione urbana
Una delle novità più significative riguarda l’estensione delle premialità volumetriche anche agli immobili condonati. La modifica all’art. 5, comma 10, del D.L. 70/2011 chiarisce che gli interventi di rigenerazione urbana con incremento di volume possono interessare anche edifici sanati ai sensi delle leggi sul condono edilizio.
In ambito condominiale, la norma apre scenari nuovi soprattutto per:
- condomìni oggetto di sanatorie pregresse;
- interventi di sopraelevazione o riqualificazione integrata;
- progetti di demolizione e ricostruzione.
Resta fermo il divieto per edifici abusivi non sanati, centri storici e aree a inedificabilità assoluta. Per gli amministratori diventa quindi essenziale verificare lo status urbanistico dell’intero fabbricato, prima di avviare qualsiasi valutazione progettuale.
Affitti brevi in condominio
La manovra 2026 interviene in modo deciso sulla disciplina degli affitti brevi, con un impatto diretto sulla vita condominiale. La distinzione tra gestione privata e attività imprenditoriale viene rafforzata:
- cedolare secca al 21% per la prima unità;
- 26% dalla seconda;
- oltre due unità scatta la presunzione di attività d’impresa.
Per i condomìni questo significa:
- maggiore tracciabilità delle attività svolte negli appartamenti;
- possibili ricadute sui regolamenti condominiali;
- aumento del contenzioso tra condòmini residenti e proprietari locatori.
Il quadro normativo rafforza indirettamente il potere regolamentare dei Comuni e, di riflesso, la centralità delle assemblee condominiali nella gestione delle destinazioni d’uso “di fatto”.
Le agevolazioni che escono di scena
La conferma dello stop ai bonus per caldaie a gas e la mancata proroga del Bonus verde e del Bonus barriere architettoniche al 75% impongono una riflessione seria in ambito condominiale.
Gli interventi di:
- adeguamento impiantistico,
- eliminazione delle barriere,
- riqualificazione degli spazi esterni comuni,
dovranno essere ripensati in assenza di agevolazioni dedicate.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare