Le locazioni brevi in forma non imprenditoriale non sono soggette alla disciplina delle case vacanza. Il Consiglio di Stato boccia i regolamenti comunali che limitano la libertà contrattuale
Il Comune può impedire una locazione turistica svolta in forma non imprenditoriale?
No, secondo il Consiglio di Stato, che, con la sentenza n. 2928 pubblicata il 7 aprile 2025, ha escluso la competenza degli enti locali a regolamentare l’attività di locazione turistica, esercitata in forma non imprenditoriale, non rientrando tale materia nei loro poteri di inibizione.
Secondo i giudici, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, esercitata in forma non imprenditoriale, non ricade nell’ambito della SCIA di cui all’articolo 19 della legge n. 241 del 1990, e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione. Si tratta, infatti, di un atto dispositivo del proprietario dell’immobile, espressione della libertà contrattuale.
Il caso
La vicenda trae origine da un ricorso proposto contro il regolamento adottato nel gennaio 2022 dal Comune di Sirmione. Ad impugnare il regolamento è stata la proprietaria di due immobili, destinati a locazione turistica, attività svolta in forma non imprenditoriale. La proprietaria aveva inviato una comunicazione di inizio attività (come previsto dalla legge nazionale e regionale), insieme ad altri dati richiesti dal regolamento comunale. Ma il Comune, ritenendo di dover applicare la disciplina delle case vacanze, riteneva insufficiente tale comunicazione ed inibiva l’attività di locazione turistica.
Da qui il ricorso, accolto prima dal TAR, e poi dal Consiglio di Stato.
La locazione turistica non imprenditoriale è diversa dalle case vacanza
Secondo i giudici, la Costituzione riserva alle legge dello Stato la competenza ad intervenire in materia l’ordinamento civile, in cui è riconducibile la libertà contrattuale.
A livello nazionale, va poi richiamato il D.L. n. 145 del 2023, convertito in legge n. 191 del 2023, che ha assoggettato alla SCIA soltanto chi, in forma imprenditoriale, offra immobili in locazione turistica, mentre ha esteso a tutti gli immobili, offerti in locazione turistica, la normativa anti-incendi.
L’art. 13-ter del citato D.L. dedicato alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale, prevede che solo coloro che, direttamente o tramite intermediario, esercitano l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, sono soggetti all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’art. 19 L. n. 241/1990, presso lo sportello SUAP del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Tale disposizione, dunque, implicitamente esclude tale adempimento ed i conseguenti poteri prescrittivi e inibitori di cui al comma 3 dell’art. 19 L. n. 241/1990 in ordine all’attività di locazione in forma non imprenditoriale.
L’autonomia contrattuale non può essere limitata per regolamento
In sintesi, la mera disponibilità di godimento di un immobile, offerto in locazione breve nell’ambito di un’attività non imprenditoriale, non può essere equiparata alla normativa sulle case vacanze ed altre analoghe strutture ricettive.
Questo tipo di locazione, rientrando nell’autonomia contrattuale e nell’esercizio del diritto di proprietà e, pertanto, è soggetta alla CIA ed al rispetto degli oneri edilizi ed igienico-sanitari, nonché all’obbligo esteso ad ogni forma di locazione turistica, imprenditoriale o meno, del rispetto delle norme antincendio (rilevatore di monossido di carbonio ed estintore portatile).
L’inosservanza dei questi requisiti può influire sull’adempimento della locazione, ma non legittima il Comune ad inibirla: se è presentata la suddetta comunicazione rispettando i requisiti di legge, la PA non può rifiutarla ed inibire la locazione, fermo restando l’avvio di un altro procedimento, riconducibile all’esercizio di altri poteri espressamente conferiti.
La decisione del Consiglio di Stato riguarda un caso specifico, riferito alla normativa adottata della Regione Lombardia. Tuttavia, esprime dei principi generali che potrebbero trovare applicazione anche con riguardo ad altri regolamenti comunali in materia di locazioni brevi, adottati in regioni diverse.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
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Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
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Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
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Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare