Anche dopo il “Salva Casa”, non tutto è concesso. Il Consiglio di Stato ricorda che la legalità urbanistica resta il faro per ogni intervento edilizio, anche se tecnicamente necessario.
Il recupero dei sottotetti è spesso visto come una grande opportunità per valorizzare gli immobili condominiali. Ma attenzione: non sempre ciò che è tecnicamente possibile è anche urbanisticamente legittimo. Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce i limiti, ricordando che le norme urbanistiche locali prevalgono, anche dopo il “Salva Casa”.
Attenzione a rispettare determinate condizioni
Negli ultimi anni, l’interesse per il recupero dei sottotetti è cresciuto esponenzialmente, soprattutto nei centri storici, dove ogni metro quadrato in più può fare la differenza. Anche il decreto “Salva Casa”, convertito in legge nel 2025, ha cercato di incoraggiare questa pratica, introducendo nuove tolleranze edilizie, agevolazioni per lo stato legittimo e possibilità di cambio d’uso.
Ma come spesso accade in edilizia, le semplificazioni normative si scontrano con i vincoli urbanistici locali. È proprio questo il nodo centrale della sentenza n. 4848 del 4 giugno 2025 del Consiglio di Stato, che ha bocciato un intervento approvato da un Comune campano per la trasformazione di un sottotetto in zona “A” (centro storico), nonostante fosse tecnicamente motivato e già autorizzato con permesso di costruire.
Analisi di un caso
L’intervento contestato prevedeva diversi lavori: trasformazione del piano terra in locale commerciale (una pizzeria), redistribuzione interna al primo piano, sopraelevazione del tetto con abbaino e inserimento di cordoli antisismici. Un intervento rilevante, che puntava al recupero funzionale dell’immobile.
Il TAR Campania aveva inizialmente dato via libera, ritenendo che si trattasse di un intervento non lesivo della normativa urbanistica. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha ribaltato il giudizio: in zona A, il PRG locale consentiva solo la manutenzione ordinaria. La sopraelevazione e la modifica della sagoma erano quindi in pieno contrasto con i vincoli urbanistici della zona storica.
Non è bastata nemmeno la giustificazione legata alla sicurezza sismica: il cordolo antisismico, per quanto necessario, non può da solo legittimare un intervento che viola la pianificazione urbanistica locale.
Cosa cambia (e cosa no) con il “Salva Casa”
Il decreto “Salva Casa” ha introdotto diversi strumenti utili per chi opera nel campo dell’edilizia, e anche per gli amministratori che vogliono agevolare interventi migliorativi nel proprio condominio:
- Tolleranze edilizie più ampie, fino al 6%, per difformità dimensionali minori;
- Stato legittimo più semplice da attestare, con maggiore rilievo dell’ultimo titolo edilizio;
- Recupero dei sottotetti in deroga alle distanze minime, se consentito dalla normativa regionale e comunale;
- Sanatoria sismica condizionata, per immobili in zona sismica 1 e 2, subordinata alla verifica tecnica.
Tuttavia, questi strumenti non cancellano i vincoli urbanistici locali. Se un piano regolatore vieta le sopraelevazioni o i cambi d’uso in certe zone (come i centri storici), il Salva Casa non può essere usato come “scudo” per legittimare interventi vietati.
Considerazioni finali
Per gli amministratori di condominio, questa sentenza è un utile promemoria: prima di approvare o avallare qualsiasi intervento rilevante su tetti, sottotetti o parti comuni, è essenziale verificare la compatibilità urbanistica con gli strumenti locali (PRG, NTA, regolamenti edilizi).
Anche se il proprietario presenta un permesso di costruire o una CILA apparentemente regolare, ciò non garantisce automaticamente la legittimità urbanistica dell’opera. In caso di errori o omissioni da parte del Comune, l’intervento può essere annullato anche dopo l’esecuzione, con tutte le responsabilità che ne derivano.
Il “Salva Casa” ha aperto nuove opportunità, ma non è un liberi tutti.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare