Una recente sentenza della Cassazione chiarisce che l’amministratore può rispondere anche penalmente se affida i lavori a imprese non idonee. Il ruolo del “committente di fatto” e la posizione di garanzia.
Una grondaia ostruita, un incarico dato a voce, un operaio che cade e muore. Non è una fatalità, ma una catena di omissioni che può costare caro all’amministratore di condominio.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18169/2025, lancia un monito chiaro: anche senza una delibera, chi decide di affidare lavori ha l’obbligo di verificarne la sicurezza.
L’amministratore è (anche) garante della sicurezza
Negli ultimi anni, il ruolo dell’amministratore di condominio si è progressivamente esteso. Non solo contabilità, assemblee e gestione ordinaria: oggi l’amministratore è spesso chiamato a coordinare lavori e manutenzioni, diventando a tutti gli effetti un soggetto esposto a responsabilità dirette in caso di infortuni sul lavoro.
La pronuncia della Quarta Sezione Penale della Cassazione rafforza questa prospettiva, ribadendo che l’amministratore che affida un lavoro diventa committente di fatto, anche in assenza di una delibera assembleare.
Nel caso esaminato, una lavorazione in quota – l’ispezione di una grondaia – si è trasformata in una tragedia, con la morte dell’operaio autonomo incaricato verbalmente. Il risultato? Condanna per omicidio colposo aggravato e risarcimento dei danni a carico dell’amministratrice e del condominio.
La culpa in eligendo e il ruolo del committente
La Corte ha sottolineato che l’amministratore non può sottrarsi al dovere di verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa, anche se si tratta di un semplice lavoratore autonomo. In questo caso, l’operaio non aveva la formazione necessaria per operare in quota e l’amministratrice era consapevole dei rischi.
La sentenza si basa su un principio già noto agli operatori della sicurezza: chi affida un lavoro ha l’obbligo di accertarsi che chi lo esegue sia in grado di farlo in sicurezza. È un dovere che nasce non da formalismi, ma dalla concreta assunzione di poteri decisionali. Il D.Lgs. 81/2008, all’art. 26, impone obblighi precisi anche al committente non professionale: accertare l’idoneità, informare sui rischi e coordinare le attività in caso di interferenze.validamente imporre limitazioni ai diritti individuali di proprietà, comprese quelle sull’uso dell’unità immobiliare.
Condominio responsabile in solido
L’intervento sulla grondaia riguardava una parte comune dell’edificio, il che ha portato alla condanna anche del condominio in sede civile. È stato infatti accertato che l’area era accessibile e utilizzata nell’interesse collettivo, senza che fossero adottate misure minime di prevenzione o controllo.
Questo punto è particolarmente rilevante per gli amministratori: la responsabilità non è solo personale, ma può ricadere anche sul condominio rappresentato, specie quando manca un’adeguata documentazione di valutazione dei rischi, DUVRI o accordi formali con il prestatore.
Considerazioni finali
Questa sentenza costituisce un vero e proprio punto fermo giurisprudenziale. L’amministratore di condominio, anche se opera nel perimetro delle delibere assembleari, è tenuto a vigilare attivamente sulla sicurezza dei lavori affidati, soprattutto quando coinvolgono soggetti esterni non strutturati o attività pericolose.
Il principio è chiaro: la responsabilità non nasce solo da ciò che si fa, ma da ciò che si omette di fare. La scelta di un’impresa o di un operaio autonomo deve essere supportata da una verifica concreta di competenze e abilitazioni, e ogni intervento deve essere accompagnato da una valutazione dei rischi scritta, anche per lavori apparentemente semplici.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare