Una riforma organica che riscrive le regole dell’edilizia. Per gli amministratori si aprono nuovi scenari.
Si è avviato il processo che porterà alla nascita del nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, un provvedimento destinato a sostituire integralmente il DPR 380/2001 e a incidere in modo profondo sulla gestione del patrimonio immobiliare italiano. La delega, approvata in Consiglio dei Ministri, segna l’inizio di una riforma organica che punta a costruire un quadro normativo coerente, semplificato e digitalizzato.
Per gli amministratori di condominio, questo significa trovarsi al centro di un cambiamento strutturale: nuova classificazione degli interventi edilizi, titoli abilitativi più chiari, fascicolo del fabbricato, criteri uniformi di sicurezza, documentazione digitale e sportello unico.
Più certezza per i condomìni.
La riforma interviene su uno dei punti più critici del sistema edilizio: il rapporto tra Stato, Regioni e Comuni. Il nuovo Codice dovrà definire in modo chiaro quali sono i principi fondamentali di competenza statale, quali le disposizioni applicabili a livello regionale, e quale spazio normativo rimane ai regolamenti edilizi comunali.
Per la gestione condominiale questo è un passaggio strategico: oggi le differenze tra territori generano incertezze operative su difformità, abusi edilizi, manutenzioni straordinarie e interventi sulle parti comuni.
Per i condomìni significa poter contare su parametri omogenei per interventi ricorrenti come: ristrutturazioni delle facciate, adeguamenti degli impianti, manutenzioni strutturali, interventi su balconi e coperture.
Titoli più chiari per le manutenzioni
Un nodo storico per gli amministratori è la classificazione degli interventi edilizi. Termini come “manutenzione straordinaria”, “restauro”, “ristrutturazione” hanno spesso generato dubbi e interpretazioni contrastanti tra tecnici e uffici comunali, con conseguenze dirette nella gestione delle delibere e nella scelta del titolo abilitativo.
Il nuovo Codice punta su parametri oggettivi e misurabili, superando le definizioni letterarie.
Tre i criteri guida:
- rilevanza dell’intervento sull’immobile;
- natura delle opere eseguite;
- impatto urbanistico-edilizio sull’area.
In base a questi parametri, il Codice assocerà direttamente ogni intervento al titolo abilitativo corretto (permesso di costruire, SCIA o attività edilizia libera), riducendo la discrezionalità dei Comuni e semplificando il lavoro degli amministratori nella fase di incarico ai progettisti e nel rapporto con l’assemblea.
Per i condomìni, la conseguenza pratica è duplice:
- scelta più rapida del titolo;
- riduzione dei contenziosi legati alla qualificazione dell’intervento.
Digitalizzazione e fascicolo del fabbricato: una svolta per la gestione
La delega prevede una riforma profonda dei procedimenti amministrativi, con tre leve principali:
- Sportello unico edilizia digitale: Per gli amministratori, significa tracciabilità dei documenti, consultazione immediata e trasparenza nei rapporti con PA e professionisti.
- Modulistica uniforme nazionale: pratiche più chiare e iter standardizzati anche in grandi condomìni con unità in diversi Comuni.
La novità più rilevante per i condomìni è però il fascicolo del fabbricato, che diventerà strumento obbligatorio per catalogare:
- storia dell’edificio,
- conformità edilizia e urbanistica,
- documentazione tecnica aggiornata,
- interventi eseguiti,
- stato strutturale,
- impianti,
- certificazioni energetiche e acustiche.
Per gli amministratori, questo costituisce un salto culturale: da una gestione “a cartelle” alla gestione documentale continua e digitale dell’edificio.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare
