Attività turistica negli appartamenti: le limitazioni previste dai regolamenti all’uso degli appartamenti devono essere interpretate in modo rigoroso

I divieti sono validi solo se accettati da tutti i condòmini. Le attività vietate devono essere indicate in modo chiaro

Che efficacia hanno queste clausole limitative della proprietà privata? 

E come bisogna comportarsi in questi casi? Il divieto di attività ricettive in condominio comprende anche le locazioni brevi? 

Approfondiamo meglio la questione, focalizzando l’attenzione su alcuni aspetti fondamentali che occorre tenere in considerazione se si vuole avviare un’attività di tipo ricettivo in condominio.

Divieti validi solo con il consenso di tutti i condòmini

Primo punto fondamentale da ricordare: tutti i limiti e divieti alle proprietà esclusive, contenuti nel regolamento condominiale, per essere validi devono essere accettati da tutti i condomini.

Di norma, infatti, i regolamenti di condominio disciplinano le parti comuni oppure la ripartizione delle spese condominiali. Sono approvati in assemblea con votazione a maggioranza, e valgono per tutti i condòmini (anche quelli che hanno votato contro, art. 1138 c.c.). 

Diversamente, le norme che vietano di esercitare attività ricettive nel condominio – proprio perché incidono (negativamente) sul diritto di proprietà esclusiva dei singoli condòmini – vanno oltre le competenze dell’assemblea e richiedono il consenso unanime di tutti i condòmini per essere valide. 

Si parla, in questi casi, di regolamento (o, meglio, di clausole del regolamento) di natura contrattuale. 

SCIA valida anche in presenza di una qualificazione edilizia formalmente errata

In ordine al primo aspetto, i giudici chiariscono che la manutenzione straordinaria e la ristrutturazione conservativa costituiscono entrambe interventi soggetti a SCIA. Pertanto, l’erronea barratura della casella con la denominazione dell’intervento all’interno del modulo della domanda – in assenza di altri vizi – non può giustificare il blocco dell’intervento né l’annullamento della SCIA in autotutela.

Regolamento contrattuale. Efficacia e opponibilità 

Ma quando queste clausole possono dirsi di natura “contrattuale”? Per essere efficaci e opponibili nei confronti dei singoli proprietari, è sufficiente che siano richiamate, con adesione, nell’atto di acquisto o che, comunque, il regolamento che le contiene sia stato oggetto di approvazione da parte dell’acquirente/proprietario (Cass. civ. n. 22582/2016). 

Solitamente, il regolamento – spesso redatto dall’originario costruttore/venditore – viene richiamato nel contratto di vendita e, con la sottoscrizione di quest’ultimo, accettato dall’acquirente. Oppure le singole clausole vengono approvate all’unanimità in assemblea da tutti i condòmini degli stabili.

Solo in assenza di adesione o approvazione secondo le modalità sopra descritte, ai fini della opponibilità delle clausole limitative sarà necessario procedere alla trascrizione delle clausole limitative “in un’apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto”, non essendo sufficiente la trascrizione dell’intero regolamento (Cass. civ. n. 21024/2016).

Limiti e divieti vanno indicati in modo chiaro e preciso

Le limitazioni alla proprietà esclusiva vanno quindi espresse in maniera chiara, con indicazione specifica delle attività vietate. Devono risultare «da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibili di dar luogo ad incertezze» (Cass. civ. 11/09/2014, n. 19229). Se i divieti previsti nel regolamento sono troppo generici, vanno interpretati in maniera restrittiva e, comunque, a favore del singolo proprietario. 

Queste clausole sono formulate nei regolamenti condominiali principalmente in due modi:

• mediante elencazione delle specifiche attività vietate 
• con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare (ad esempio: turbamento della quiete e della tranquillità dei condomini, contrarietà all’igiene, al decoro dell’edificio, ecc.).

Nella prima ipotesi, occorrerà verificare se la specifica attività ricettiva che s’intende avviare sia espressamente inclusa o meno nell’elenco delle attività vietate. 

Nella seconda ipotesi, invece, è necessario accertare l’effettiva capacità della destinazione impressa all’immobile a produrre gli inconvenienti che si vuole evitare nel regolamento. Ad esempio, l’apertura di un B&B potrebbe contrastare con la norma del regolamento che tutela la tranquillità condominiale.

Ogni situazione va valutata caso per caso

Da quanto detto si comprende l’importanza di interpretare attentamente ciò che è consentito e ciò che è espressamente vitato nel regolamento di condominio. Spesso, proprio questo sforzo di interpretazione è decisivo per risolvere le controversie, soprattutto quando si tratta di attività turistiche in condominio, perché non tutte le attività ricettive sono uguali, ed alcune potrebbero essere consentite anche se, ad esempio, il regolamento vieta di destinare l’appartamento ad usi diversi da quelli abitativi. Aprire un B&B non è la stessa cosa rispetto a destinare il proprio appartamento, in tutto o in parte, a locazioni brevi per finalità turistiche. 

È fondamentale interpretare correttamente il regolamento 

A conferma di ciò, possiamo citare – tra le tante – una recente sentenza del Tribunale di Torino del 10 marzo 2025, nella quale il giudice ha dato ragione al singolo condomino che svolgeva attività di locazioni brevi nel proprio appartamento, stabilendo che si tratta di attività diversa da quella alberghiera, vietata dal regolamento condominiale. 

Nel caso specifico, il regolamento vietava soltanto di destinare gli appartamenti ad “alberghi, pensioni“. Secondo il giudice, tale divieto non può essere esteso fino a ricomprendere la semplice locazione breve, trattandosi di due attività diverse. La locazione breve non modifica la destinazione abitativa dell’immobile, al contrario dell’attività alberghiera.

In un altro caso recente, la Corte di Cassazione (sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025) ha stabilito che Il condòmino non può esercitare le attività di bed & breakfast e affittacamere se il regolamento condominiale di natura contrattuale vieta l’esercizio di attività produttive in tutto il fabbricato. Secondo la Corte, sono illegittime anche le locazioni brevi se il regolamento condominiale prevede il divieto di affittare per periodi di durata inferiore a 6 mesi.