Una sporgenza di pochi centimetri non basta per bloccare i lavori. Il Comune non può opporsi all’intervento se non dimostra un concreto interesse leso
Il cappotto termico che sporge nella proprietà vicina, senza poggiare a terra, è legittimo se non compromette possibili utilizzi del terreno da parte del proprietario confinante.
Così ha stabilito il TAR Toscana con la sentenza n. 1034 del 12 giugno 2025.
Il Comune aveva bloccato in autotutela i lavori di realizzazione di un cappotto termico. Nella SCIA le opere erano state erroneamente indicate come interventi di manutenzione. Inoltre, il cappotto “sconfina” nel terreno confinante (non edificabile) di proprietà del Comune stesso. Tuttavia, secondo i giudici, i lavori sono stati eseguiti correttamente.
Esaminiamo meglio i termini della vicenda.
Il fatto
La proprietaria di un immobile presenta una SCIA per lavori di efficientamento energetico consistenti, fra l’altro, nell’installazione di un cappotto termico.
Tuttavia, il Comune blocca in via di autotutela i lavori perché il tecnico incaricato avrebbe erroneamente spuntato sul modulo della domanda la voce “manutenzione”, anziché qualificare l’intervento come “ristrutturazione conservativa”.
Non solo. La posa del cappotto sconfina di circa 15 centimetri fuori dal perimetro del fabbricato in altro terreno confinante, di proprietà dello stesso Comune; pertanto, secondo l’Ente, la sua la proiezione a terra del cavedio va a ricadere illegittimamente in un terreno di proprietà altrui.
Da qui il ricorso della proprietaria, che contesta il provvedimento adottato dal Comune. Ricorso accolto da TAR, che ha dato ragione alla ricorrente.
SCIA valida anche in presenza di una qualificazione edilizia formalmente errata
In ordine al primo aspetto, i giudici chiariscono che la manutenzione straordinaria e la ristrutturazione conservativa costituiscono entrambe interventi soggetti a SCIA. Pertanto, l’erronea barratura della casella con la denominazione dell’intervento all’interno del modulo della domanda – in assenza di altri vizi – non può giustificare il blocco dell’intervento né l’annullamento della SCIA in autotutela.
Cappotto termico e tutela della proprietà
L’altra questione, più interessante, riguarda come detto la proprietà confinante. Il cappotto termico in questione sporge di pochi centimetri oltre il confine della particella, proiettandosi su una striscia di terreno di proprietà del Comune.
Anche su questo punto il TAR ha dato ragione alla proprietaria. I giudici – citando l’art. 840 del Codice civile – spiegano che il diritto di proprietà sul fondo non si estende incondizionatamente anche allo spazio sovrastante e non comporta automaticamente un pregiudizio al proprietario. Tradotto, significa che il proprietario del terreno vicino (nel nostro caso, il Comune) non può opporsi alla realizzazione del cappotto, anche se questo sporge all’interno della sua proprietà, se non dimostra che tale sporgenza provoca in concreto una lesione del proprio interesse.
Detto ancora in altri termini: è legittimo proporre istanze edilizie nel caso in cui le opere non poggianti a terra non compromettano possibili usi del terreno da parte della proprietà limitrofa.
Il terreno era già inedificabile
Nel caso esaminato, il cappotto non poggia a terra ed insiste su un’area comunale già non utilizzabile e priva di destinazioni funzionali. Insomma, la realizzazione del cappotto non ha provocato un concreto pregiudizio per il Comune.
L’ente, peraltro, non è stato in grado di fornire in giudizio elementi di prova idonei a dimostrare il contrario. Invece, la ricorrente ha prodotto una relazione tecnica dettagliata, da cui risultava che l’intervento non amplia la sagoma originaria dell’edificio, ma si limitava a colmare il disallineamento tra la parete esterna e il filo delle fondazioni.
Da qui la decisione del TAR. Il cappotto termico, seppur sporgente nella proprietà comunale, non comporta alcun pregiudizio concreto, perché l’area sottostante è costituita da una stretta striscia di terreno comunque non utilizzabile a scopo edificatorio o per qualunque altra destinazione che comporti lo sfruttamento dello spazio sovrastante.
I nostri autori
Dott. Ivan Meo
Laureato in giurisprudenza, svolge l’attività di articolista giuridico e attività di monitoraggio legislativo per associazioni di amministratori condominiali, studi professionali e portali tematici. Direttore scientifico di corsi di aggiornamento professionale per associazioni di categoria. Collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare. Consulente legale specializzato in diritto condominiale. Fondatore del Centro Studi Arkivia.
Avv. Nicola Camporese
Laureato nel 2013, presso l’Università degli Studi di Padova. Negli anni si è occupato di diritto civile, con un focus particolare sul diritto immobiliare e condominio. Si interessa altresì di promuovere la formazione in ambito
legale, nei propri specifici settori di competenza, mediante l’organizzazione e la conduzione di convegni e di corsi di formazione professionale.
Antonietta Lozupone
Con un solido background nella consulenza didattica, ha maturato un’esperienza pluriennale nel settore editoriale e formativo collaborando con diverse testate giornalistiche e case editrici specializzate in ambito edilizio. Grazie alla formazione in Ingegneria Edile-Architettura presso il Politecnico di Bari e alla certificazione in sicurezza nei cantieri ai sensi dell’art. 10 D.Lgs 494/1996, ho sviluppato competenze
nell’ambito della sicurezza e della gestione dei cantieri, collaborando alla redazione di piani di sicurezza per imprese edili. Ultimamente la sua attenzione è rivolta, a livello editoriale, verso argomenti ambientali e di sostenibilità in ambito edilizio.
Avv. Dario Balsamo
Esercita la professione presso il Foro di Foggia. È presidente della Sede Provinciale di Foggia dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Ha curato e condotto la rubrica “Condominio per noi” sulla emittente televisiva locale Sharing TV. Articolista giuridico su portali web specializzati in ambito immobiliare.
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Avvocato, giornalista pubblicista, attualmente funzionario pubblico, collabora con diverse testate d’informazione giuridica online.
Autore di libri e pubblicazioni per case editrici di rilevanza nazionale.
Avv. Roberto Rizzo
Avvocato civilista del Foro di Cosenza. Formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Docente presso la Fondazione della Scuola Forense della Provincia di Cosenza. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate e portali web specializzati in ambito immobiliare
