Locazioni brevi: oltre due appartamenti scatta la “presunzione d’impresa” e l’obbligo di SCIA
Il Ministero del Turismo, con FAQ aggiornate il 16 gennaio 2026, chiarisce che oltre due appartamenti scatta l’obbligo di SCIA
Cambia la soglia e scatta la presunzione di imprenditorialità
Se il locatore concede in locazione (breve e/o turistica) più di due appartamenti, deve presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo Sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune dove è svolta l’attività. Il chiarimento del Ministero del Turismo precisa che l’obbligo opera sia per la locazione breve ex D.L. 50/2017 (contratti fino a 30 giorni, anche non “turistici”), sia per la locazione per finalità turistica anche oltre i 30 giorni, quando si supera la soglia dei due appartamenti.
Il perimetro degli adempimenti
La SCIA nel quadro attuale si innesta su un sistema di adempimenti che include:
- il CIN (Codice Identificativo Nazionale)
- e le prescrizioni di sicurezza previste dal decreto attuativo.
In più, la violazione dell’obbligo di SCIA è sanzionabile con importi graduati anche in relazione alle dimensioni dell’immobile/struttura. In pratica: superata la soglia, l’attività viene trattata come “organizzata”, e gli enti locali si aspettano un tracciato amministrativo completo (SUAP/SCIA, CIN e requisiti tecnici).
Ricadute in condominio
Per l’amministratore la novità è soprattutto gestionale: più immobili “professionali” nello stabile significa più rischi di conflitto su accessi, uso delle parti comuni, rumori, rifiuti, sicurezza e decoro. Dal punto di vista operativo è necessario:
- aggiornare comunicazioni e vademecum condominiali (regole di comportamento, gestione consegne/chiavi, rispetto orari e quiete, tutela del portiere e delle aree comuni);
- indirizzare correttamente i proprietari verso il rispetto degli adempimenti (SCIA/SUAP, CIN, sicurezza), ricordando che il condominio non deve sostituirsi al Comune, ma può pretendere che l’attività non comprometta sicurezza, vivibilità e regolare uso delle parti comuni.
